「2022年08月」の記事一覧（35件）
カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/04/11 00:00
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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「相続財産の遺留分」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年6月29日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
【内容】
Ｑ：遺言書とは何でしょうか。
Ａ：遺言とは財産を持っている人が、「誰に、どの財産をどのくらいあげるか」を決めておくことです。
それらをまとめた書面を「遺言書」と言います。
Ｑ：遺言書を作成するメリットは何でしょうか。
Ａ：遺言書を作成するメリットは、残された家族が財産を巡り争わなくて済むことです。
遺言書を作っておくことで家族間での争い、いわゆる『争続』を防ぐことができます。
Ｑ：「争族」となってしまい、スムーズに相続が出来なかった場合どうなるのでしょうか
Ａ：延滞税が課されることになります。
法定納税期限までに相続税を納めなかった場合に課せられるペナルティです。
Ｑ：それは大変ですね
Ａ：遺言書は財産を持っている方の最後の意思です。
家族間での争いを防ぐためにも、是非、お早めにご準備頂ければと思います。
Ｑ：ドラマなどで良く出てくる「遺留分」とは何ですか
Ａ：遺言書で相続人にどの財産を与えるのかは、被相続人の自由ですが、まったく自由となると、たとえば愛人や他人などに分け与えてしまい、遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまいます。
こうした事態を避けるために、一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。これが「遺留分」です。
Ｑ：遺留分はどのように請求するのでしょうか
Ａ：遺留分が侵害されたと分ったときには、相手方に財産の取り戻し請求をします。
これを「遺留分の減殺請求」といいます。
減殺の請求は、文章で相手方に「減殺する」意思表示することになります。
Ｑ：もし相手方が減殺に応じない場合はどうしたら良いのでしょうか
Ａ：その場合には、家庭裁判所に調停を申し立てることになります。
Ｑ：減殺の請求に期限はあるのでしょうか。
Ａ：遺留分の減殺を請求できる期限は、相続があったことを知った日から１年以内、侵害されていることを知らなかった場合は、それを知ってから１年となります。
また、相続の開始から10年を経過すると、「遺留分減殺請求」は時効となり消滅してしまうので、注意が必要です。
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/04/09 00:00
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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「相続不動産の評価」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年6月29日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
【内容】
Ｑ．相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？
Ａ．建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。
固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。
問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。
Ｑ．評価額と違うのでしょうか？
Ａ．同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。
まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。
Ｑ．路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？
Ａ．倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。
Ｑ．路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？
Ａ．そうです。
Ｑ．では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？
Ａ．まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。
この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。
Ｑ．予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。
Ａ．まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。
路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。
Ｑ．数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？
Ａ．それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。
Ｑ．路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？
Ａ．次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。
地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。
その面積と路線価を掛けて下さい。
例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で15,000,000円となります。
Ｑ．以外に簡単ですね。
Ａ．これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。
先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。
Ｑ．税理士さんに相談すれば良いのですか？
Ａ．いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。
ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。
Ｑ．調整をしていないと言う事ですか？それでは使い勝手が悪い土地の場合、多く相続税を払っている事になりませんか？
Ａ．そう言う事になります。
ですので、多くの土地を相続する場合には、土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。
Ｑ．次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？
Ａ．まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。
そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。
Ｑ．倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？
Ａ．倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/04/07 00:00
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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「相続対策と相続税対策」について動画でご紹介いたします。
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【内容】
Ｑ．相続対策とは相続税対策の事でしょうか？
「相続税」が発生するケースは相続全体の９％程度であり、「相続税対策」はその９％の富裕層が行えば良いのですが、「相続対策」は概ね全ての人が必要です。
Ｑ．相続税の支払い対象者は９％しか居ないのですね、意外と少ない印象です。何故こんなに少ないのでしょうか？
Ａ．それは相続税には『基礎控除』という物があるからです。
Ｑ．基礎控除はどのくらい有るのでしょうか？
Ａ．基礎控除は『3,000万円＋600万円×法定相続人の数』で計算出来ます。
Ｑ．法定相続人が2人なら基礎控除は4,200万円控除でしょうか？
Ａ．その通りです。
Ｑ．基礎控除が有る事により、相続税を払う人は少ないのでしょうか？
Ａ．その通りです。
Ｑ．基礎控除については分かりました。しかし、相続税を払う必要が無さそうですが、相続対策が必要でしょうか？
Ａ．基礎控除内の相続であったとしても、4,200万円は大金です。
従って、どの様に財産を分割するのかにより、身内同士で争い事に発展してしまうケースも有るのです。
Ｑ．相続出来る割合等は法律に定めが有るのでしょうか？
Ａ．相続人になれる人は法律で決まっています。又、相続割合も法律で決まっています。
しかし、この相続割合は一定の目安でしかありません。
Ｑ．法律で割合が明記されているが、それも目安なのでしょうか？
Ａ．相続には３つのパターンが有ります。
①遺言による相続
②遺産分割協議による相続
③法定相続 の３つです。遺言書がある場合は遺言書に則って相続します。
Ｑ．遺言の作成はとても重要ですね。
Ａ．その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/04/06 00:00
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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「遺産分割協議」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年6月29日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
【内容】
Ｑ：「遺産分割協議」とはなんですか。
Ａ：相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。
Ｑ：「遺産分割協議」の手続きはどのようにしたら良いですか。
Ａ：故人の出生から亡くなられた時までの「戸籍謄本」を全て発行します。
最初は「本籍地」の役所へ問い合わせをしてください。
「本籍地」が変更されている場合には、新しい本籍地から辿ってください。
遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要です。
Ｑ：例えば、相続人の中に未成年者など、法律行為が出来ない方がいる場合はどうしたら良いですか。
Ａ：家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わる必要があります。特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため、「利益相反」となってしまい、特別代理人にはなれないので注意が必要です。
Ｑ：相続人の中に、「失踪者」がいた場合はどうですか。
Ａ：不在者財産管理人を家庭裁判所で選任して頂き、協議に加わります。
Ｑ：協議や分割の仕方はどうしたら良いですか。
Ａ：基本は話し合いです。財産の分け方は自由ですが全員の同意が必要です。
代表的な分割方法は４つです。
現物分割・・・形を変えず、そのまま分ける方法（不動産は長男、現金や株は次男など）
換価分割・・・相続財産を売却し、お金に換金して分ける方法
代償分割・・・１人の相続人が財産を多く貰い、他の相続人に現金を渡す方法
共有分割・・・不動産など持分を設定して分ける方法
Ｑ：協議が終わった後の進め方はどうしたら良いですか。
Ａ：相続人全てが合意したら、その内容を記載した「遺産分割協議書」を作成します。
Ｑ：遺産分割協議書はどのように作成しらた良いですか。
Ａ：相続人がそれぞれ、「戸籍」「実印」「印鑑証明書」を持ち寄り、合意して署名・押印を行います。相続人の中で、一人進行役を務めて頂くとスムーズに行きます。中々一同に集まれない場合には、進行役が、其々の相続人と話しを行い、協議書を作成し、郵送で行うケースもあります。
Ｑ：どのような手順で進めていけば良いですか。
Ａ：①遺言書の有無の確認
②借金も含めた相続財産の確認
③相続人の確認（専門家の相談）
④遺産分割協議書の作成
⑤相続人全員の署名・押印 の順番です。
Ｑ：遺言書を確認するのは何か意味がありますか。
Ａ：たとえ遺産分割協議がまとまったとしても、あとから遺言書が出てくると、その遺言書が優先され、遺産分割協議が無駄になるので遺言書の有無の確認が最優先です。
Ｑ：その他、気を付けておくべきポイントはありますか。
Ａ：遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。
また、預貯金の引き下ろしについては各金融機関に指定の書式がある場合もあるので、事前に問い合わせください。また、書類作成には、税理士や会計士などの専門家にご相談するのもおすすめです。
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/04/04 00:00
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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「法定相続分」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年6月29日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
【内容】
Ｑ：相続が発生した場合の、法定相続分とは何でしょうか。
Ａ：民法では、遺産を「誰が、いくら相続するのか」についての目安が定められています。
相続人が遺産を相続できる法律上の割合を「法定相続分」といいます。
Ｑ：法定相続分の割合はどの位なのでしょうか。
Ａ：「法定相続分」は誰が法定相続人になるかによって異なります。
例えば、被相続人に配偶者と子が２人いる場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1で等分します。
Ｑ：配偶者に子供がいない場合はどうなるのでしょうか。
Ａ：被相続人の配偶者に3分の2、被相続人の父母に3分の1を人数で等分します。
Ｑ：配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか？
Ａ：配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。
Ｑ：その他に何か気を付けることはありますか？
Ａ：「法定相続分」は相続人が「特別な意思表示をしなかった」場合の基準です。
遺言や遺産分割協議が存在する場合には、法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/04/03 00:00
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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「自筆証書遺言」について動画でご紹介いたします。
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【内容】
Ｑ．自筆証書遺言とは何でしょうか？
Ａ．簡単に申し上げると、遺言書の①全文 ②日付 ③氏名 を全て直筆で記載し、押印した物を自筆証書遺言と言います。
Ｑ．印鑑は実印でないといけないのでしょうか。
Ａ．印鑑は署名と同じ名前の物であれば、実印でなくても大丈夫です。
Ｑ．相続財産が沢山有る人は全部直筆で記載するのは大変ですね。
Ａ．そうですね、特に土地等は住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトした物に署名、捺印をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。
Ｑ．それだと作成はかなり楽になりますね。
Ａ．はい、そうです。
Ｑ．自筆証書遺言のメリットとは何でしょうか？
Ａ．自分一人で手軽に書けるという事と、費用が掛からないという事が一番大きなメリットです。
又、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るという事もメリットだと思います。
Ｑ．逆にデメリットは何でしょうか？
Ａ．①要件を満たしておらず無効になってしまう事
②死後、発見されないケースが有る事
③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた物であるのかという、紛争の元になってしまう事
等が挙げられます。
Ｑ．要件を満たさないとはどう言うケースが有りますか？
Ａ．例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、或る程度不動産や相続について知識が無いと難しいケースも有ります。
Ｑ．成程、そう言うケースはややこしそうですね。
Ａ．余程不動産や相続に詳しい人でないと難しいかも知れません。
Ｑ．要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？
Ａ．『検認』と言う手続きが家庭裁判所で必要になります。
Ｑ．検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断して貰うのですか？
Ａ．検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。
Ｑ．検認が必要無い遺言書も有るのですか？
Ａ．公正証書遺言や法務局に於いて保管されている自筆証書遺言等は検認の必要は有りません。
Ｑ．法務局で自筆証書遺言を保管して貰えるのですか？
Ａ．令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートしました。
この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要となります。
この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！
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【内容】
Ｑ．「公正証書遺言」とは何ですか？
Ｑ．本人が公証役場に行けば良いですか？
Ａ．公正証書遺言には、証人が二名必要です。
Ｑ．誰でも証人になれますか？
Ｑ．相続人の関係者は証人になれないのですね？
Ｑ．公正証書遺言のメリットは何ですか？
Ｑ．折角、遺言を作成しても無効になったら無意味ですね？
Ｑ．デメリットは何ですか？
費用は掛かりますが、子供達が相続で揉めてトラブルになる可能性を考えれば、有益なお金の使い方だと思います。
Ｑ．なるほど、むしろ掛けるべき費用かも知れないですね！
Ｑ．証人を立てられるか心配です。
Ｑ．費用はどの位ですか？
Ｑ．必要な書類等は？
①遺言を作成する人の印鑑証明書
②実印
③遺言者と相続人との続柄が分かる戸籍謄本
④財産を相続人以外に遺贈する場合には、遺贈相手の住民票
⑤遺産に不動産が含まれる場合は『登記簿謄本』『固定資産税評価証明書』
⑥遺産に銀行預金、株等が含まれる場合は、銀行や証券会社の支店名や口座番号、現在の残高等が必要です。
Ｑ．自筆証書遺言よりも公正証書遺言の方が安心ですね。
Ａ．法務局で自筆証書遺言の保管制度を利用するよりも、公正証書遺言の方がより確実だと思われます。
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Ｑ．残っている住宅ローン以外に、売却の費用は何が必要なのですか？
Ｑ．それ以外に必要となる費用は何か有りますか？
Ａ．はい、その他契約内容に依っては、土地家屋調査士に支払う測量費用や建物の解体に掛かる費用等が必要となるケースが有ります。
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「 空き家の相続時3,000万円特別控除」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年8月2日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
【内容】
Ａ：はい、相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から３０００万円を控除することができます。
Ｑ：それは昔からあった制度なんですか。
Ａ：2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。
Ｑ：最近の話なんですね。なぜできたんですか。
Ａ：少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制上の措置としてできたものです。
Ｑ：空家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるのでしょうか。
Ａ：特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。
１、昭和56年５月31日以前に建築されていること。
２、区分所有建物登記がされている建物でないこと。
３、相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと、になります。
Ｑ：昭和56年より以前の建物なんですね。
Ａ：はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。これらの対策が前提の為、建築時期の制限が設けられています。
Ｑ：区分所有建物というと。
Ａ：建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、マンションなどが分かりやすいと思います。
Ｑ：一人で居住していたものでないとダメなんですね。
Ａ：はい、他に居住している人がいると空家ではないので、対策の趣旨とは異なってきますからね。
Ｑ：逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか。
Ａ：老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、等の要件を満たせば適用の対象となります。
Ｑ：賃貸で貸したりしていた場合はどうですか。
Ａ：事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので適用の対象にはなりません。
また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。
Ｑ：その要件を満たせば適用ですか。
Ａ：いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。
Ｑ：たくさん要件がありますが、全て満たしていれば何十年も前に相続した物件でも良いのですか。
Ａ：いえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。
そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。
Ｑ：期間が限られているんですね。
Ａ：はい、そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど様々な要件があり、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。
Ｑ：これはかなり難易度が高そうですね。
Ａ：相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、税金に関しては税理士、解体には解体業者と、様々な専門家との連携が必要となります。買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。
わかりました。有難うございます。
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/02/17 00:00
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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「空き家所有者の責任」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年8月2日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
【内容】
Ｑ：現在所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが…
Ａ：近年、同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空き家が急増し問題となっております、この問題を解消するべく「空き家対策特別措置法」という制度が制定されました。
Ｑ：「空き家対策特別措置法」ってなんですか？
Ａ：空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり、衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律のことです。空き家対策特別措置法が施行されたことにより、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、問題があると判断された空き家においては「特定空家」として指定し、所有者に管理を行うよう指導をしたり、状況の改善を促したりできるようになりました。
Ｑ：特定空家に指定されたらどうなるんですか？
Ａ：例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害獣が発生しているなどの空き家が原因で周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。「空き家対策特別措置法」では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。
Ｑ：それは面倒ですね、もし無視してたらどうなるんですか？
Ａ：所有している空き家が特定空家として指定されたのち、指導を受けたにも関わらず状態が改善されない場合、国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、その場合、税金の負担が重くなってしまうので、改善が難しい場合は空き家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討して頂いたほうが良いかもしれません。
Ｑ：結構大変なんですね…空家を所有している皆さんどうされてるんでしょうか？
Ａ：一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております。現在、空き家の発生を抑制するための特例措置があり、空き家を相続した相続人が、耐震リフォームまたは取り壊しを行ったあとにその家屋や敷地を譲渡した場合には、譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除できる制度もありますので、まずは信頼のおける不動産会社へご相談いただければと思います。
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