【動画で解説！】空き家の相続時3,000万円特別控除について
カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/03/04 00:00
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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「 空き家の相続時3,000万円特別控除」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年8月2日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
【内容】
Ｑ：相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたんですが？
Ａ：はい、相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から３０００万円を控除することができます。
Ｑ：それは昔からあった制度なんですか。
Ａ：2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。
Ｑ：最近の話なんですね。なぜできたんですか。
Ａ：少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制上の措置としてできたものです。
Ｑ：空家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるのでしょうか。
Ａ：特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。
１、昭和56年５月31日以前に建築されていること。
２、区分所有建物登記がされている建物でないこと。
３、相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと、になります。
Ｑ：昭和56年より以前の建物なんですね。
Ａ：はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。これらの対策が前提の為、建築時期の制限が設けられています。
Ｑ：区分所有建物というと。
Ａ：建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、マンションなどが分かりやすいと思います。
Ｑ：一人で居住していたものでないとダメなんですね。
Ａ：はい、他に居住している人がいると空家ではないので、対策の趣旨とは異なってきますからね。
Ｑ：逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか。
Ａ：老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、等の要件を満たせば適用の対象となります。
Ｑ：賃貸で貸したりしていた場合はどうですか。
Ａ：事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので適用の対象にはなりません。
また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。
Ｑ：その要件を満たせば適用ですか。
Ａ：いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。
Ｑ：たくさん要件がありますが、全て満たしていれば何十年も前に相続した物件でも良いのですか。
Ａ：いえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。
そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。
Ｑ：期間が限られているんですね。
Ａ：はい、そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど様々な要件があり、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。
Ｑ：これはかなり難易度が高そうですね。
Ａ：相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、税金に関しては税理士、解体には解体業者と、様々な専門家との連携が必要となります。買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。
わかりました。有難うございます。
Ａ：はい、相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から３０００万円を控除することができます。
Ｑ：それは昔からあった制度なんですか。
Ａ：2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。
Ｑ：最近の話なんですね。なぜできたんですか。
Ａ：少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制上の措置としてできたものです。
Ｑ：空家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるのでしょうか。
Ａ：特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。
１、昭和56年５月31日以前に建築されていること。
２、区分所有建物登記がされている建物でないこと。
３、相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと、になります。
Ｑ：昭和56年より以前の建物なんですね。
Ａ：はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。これらの対策が前提の為、建築時期の制限が設けられています。
Ｑ：区分所有建物というと。
Ａ：建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、マンションなどが分かりやすいと思います。
Ｑ：一人で居住していたものでないとダメなんですね。
Ａ：はい、他に居住している人がいると空家ではないので、対策の趣旨とは異なってきますからね。
Ｑ：逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか。
Ａ：老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、等の要件を満たせば適用の対象となります。
Ｑ：賃貸で貸したりしていた場合はどうですか。
Ａ：事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので適用の対象にはなりません。
また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。
Ｑ：その要件を満たせば適用ですか。
Ａ：いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。
Ｑ：たくさん要件がありますが、全て満たしていれば何十年も前に相続した物件でも良いのですか。
Ａ：いえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。
そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。
Ｑ：期間が限られているんですね。
Ａ：はい、そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど様々な要件があり、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。
Ｑ：これはかなり難易度が高そうですね。
Ａ：相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、税金に関しては税理士、解体には解体業者と、様々な専門家との連携が必要となります。買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。
わかりました。有難うございます。
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