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「不動産売却Q&A動画」の記事一覧(75件)

【動画で解説!】意思能力について
カテゴリ:不動産売却Q&A動画  / 投稿日付:2024/06/15 00:00


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「意思能力
について動画でご紹介いたします。

※本動画は2021年10月22日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】
Q:親族名義の不動産があって、名義人が認知症なんですがこの場合の不動産売却はどうなりますか?

A:不動産売買などの法律行為を行うためには、当事者の意思能力が必要となります。不動産所有者に意思能力が無い場合、不動産売買を行うことはできません。

Q:もし、不動産を売買してしまった場合は、どうなるんですか。

A:意思能力のない方の契約は無効となります。

Q:では、相続などで名義が変更になるまでは、その不動産の処分は出来ないんですか。

A:認知症であっても、医師の診断の結果、判断能力があると診断されれば売却は可能という場合もあります。そうでない場合は成年後見制度を利用する、と言う事になります。ただし、成年後見制度を利用する場合には注意が必要です。

Q:どういった事に注意が必要なんですか。

A:成年後見制度とは、認知症などが原因で意思能力が無い者に代わって家庭裁判所の選任した成年後見人が法律行為を行うことができる制度です。家庭裁判への申し立てから選任まで数か月は必要となります。

Q:結構時間が掛かるんですね。

A:また、ご家族が後見人になるとは限りません。司法書士や弁護士などの法律の専門家が選任されることがあります。

Q:そうなんですか。
A:成年後見人は被成年後見人の資産を守る役でもあるので、自宅以外の資産が多く売却の必要が無い場合には、売却しないという判断をする事もあります。仮に成年後見人が売却をしようとしても、家庭裁判所が許可を出さないというケースも考えられます。

Q:必ず売却できるわけでは無いんですね。
何からすればいいのでしょうか。
不動産の事ですので、まずは不動産会社に相談してみて下さい。不動産取引では司法書士が意思確認をしますので、事前にご本人と司法書士が面談し、進むようなケースもあります。そうでなくても、成年後見制度を利用する場合の相談もできます。
専門家と連携できる不動産会社を選ばれると良いと思います。

Q:相談は早いに越したことは無いですね。

A:はい。ますます高齢化も進み、同じような問題を抱える方が多く出てくるかと思います。
裁判所の売却許可などの必要のない「任意後見制度」を利用し、将来に備える事も重要になってくるかと思います。

Q:任意後見制度ですか?
A:本人に十分な判断能力があるうちに、判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。

わかりました、有難うございます。

 

 



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【動画で解説!】オーナーチェンジとは?
カテゴリ:不動産売却Q&A動画  / 投稿日付:2024/06/14 00:00


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「オーナーチェンジ
について動画でご紹介いたします。

※本動画は2021年10月22日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Q:マイホームを購入したのですが転勤になってしまい、現在賃貸で貸しているのですが、この状態のまま売却することはできるのでしょうか。

A:今回のような場合、オーナーチェンジ物件として売却することができます。


Q:なるほどオーナチェンジ物件ですか、何か特別な不動産取引なのでしょうか。

A:いえ、オーナーチェンジで物件を売却する手順は、大まかに言えば通常の売却とほとんど変わりません。

ただ売却価格の査定方法が投資用不動産であるために居住用の物件と異なり物件自体の収益力に基づいて不動産価格を求める方法すなわち収益還元法を用いて査定が行われます。


Q:居住用として売却する場合と査定方法が違うんですんね、他に気を付けておくポイントはありますか?

A:居住用物件よりも査定価格が低い傾向にあります。というのも一般的な居住用物件に比べて物件を売却するターゲットも投資家や大家業を営む者などに限られてしまい、物件のニーズが狭まってしまいます。


Q:一般的な居住用物件に比べると収益物件のニーズは少ないかもしれないですね。

A:はい、またオーナーチェンジ物件は内覧ができないため、売却価格によっては売却が難しく時間がかかってしまうケースがあります。もし、入居者が協力的で内覧を許可してくれれば問題ありませんが、珍しいケースです。内覧ができないということは、原状回復費用がどのくらいかかるかが不透明で検討者にとってリスクがあると言えます。


Q:確かに物件の室内を見ずに購入するのはリスクがありますね・・・

あとオーナーチェンジ物件として売却する場合、入居者には事前に告知しないといけないですか?
A:いえ、事後報告で問題ありません。オーナーチェンジをすることに借主や連帯保証人の承諾を得る必要はありません。

オーナーチェンジ物件の売却後に売主と買主の連名で知らせるのが一般的です。その際、新しい家賃の振込先を入居者にお伝えください。

その他にもオーナーチェンジ物件の売却は手続きが複雑になる可能性も高いので、まずは不動産会社に相談して、売却に向けたアドバイスをもらいましょう。

 



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【動画で解説!】残置物の処分ってどうするの?
カテゴリ:不動産売却Q&A動画  / 投稿日付:2024/06/11 00:00


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「残置物の処分
について動画でご紹介いたします。

※本動画は2021年10月22日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Q:空家になっている不動産を売却しようと考えているのですが、物がたくさん残っているんです。

そのままではダメなんでしょうか。

A:買主様が個人の場合、基本的には売主様のご負担で片づけていただく必要があります。

新しく住まわれる方がそのまま使うということはあまりありませんし、空家の状態でしたら家具や家電の傷みも進んでいる可能性が高いので・・・


Q:そうで
すよね。せっかく新居に引越しても、前の所有者の方が使われていたものをそのまま使うのはちょっと・・・

A:タイミングとしてはご売却をスタートされる時に片づけていただいた方が、印象も良いです。

ご自身だけで片づけをされるのはかなりの負担になりますので、そういった片付けや撤去をされている業者さんに依頼されることをお勧めします。


Q:自分たちだけでは無理だと思います・・・

A:片付けが大変そうでしたら、そのままの状態で不動産会社に買い取ってもらうこともできます。


Q:そのままの状態でもいいんですか?

大丈夫です。

不動産会社の中には、その不動産を買い取り、リフォムしたり建て直して販売をするところもあり、その工事をする際に併せて撤去することで費用を抑えて撤去することもできます。

もちろん大切なものが残っていないかの確認はしていただいた方が良いですね。

この場合、残置物の所有権を放棄し、買主による処分を承諾することを、売買契約書に定めておく必要があります。


Q:個人の方が買ってリフォームされる時に片づけていただくこともできるのでしょうか?

A:それも可能ではあるのですが、物がたくさん残っている状態でご売却をされると、あまり印象が良くなく見えてしまいますので、売却期間や金額に影響がでてしまいやすいです。


Q:なるほど。
手間をかけずに売りたいなら不動産会社、高値で売りたいなら時間と労力をかけて撤去した方が良いということですね。

A:そうですね。それと空家の場合は、雨漏り、シロアリの害などについての契約不適合責任のリスクもありますので、そちらも

ご注意いただければと思います。


Q:そうですね。どれくらいで売れそうなのか査定していただいていいですか?

A:もちろんです。査定金額をご確認いただき、どうするのかをご判断いただければと思います。

 



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【動画で解説!】不動産売却時に発生する費用
カテゴリ:不動産売却Q&A動画  / 投稿日付:2024/06/10 00:00


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「売却時に発生する費用」について動画でご紹介いたします。

※この動画は2021年6月18日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。

【内容】
Q.残っている住宅ローン以外に、売却の費用は何が必要なのですか?
A.はい、先ずは売買契約書に貼付する印紙代です。
印紙税法に依って売買契約書に記載されている売買代金に応じた額が定められています。
令和三年現在であれば、1000万円を超えて5000万円以下の場合は、1万円となっております。詳しくは担当者にご確認下さい。
次に、抵当権抹消や、住所氏名の変更が有る場合は、登記費用が必要となります。
又、地域に依ってですが、売渡証書の作成費用が必要となります。
それと最後に仲介手数料です。

Q.それ以外に必要となる費用は何か有りますか?

A.はい、その他契約内容に依っては、土地家屋調査士に支払う測量費用や建物の解体に掛かる費用等が必要となるケースが有ります。
又、税務署や税理士の方に確認頂く事をお薦め致しますが、譲渡所得税等が課税されるケースも有ります。

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【動画で解説!】違約解除とは?
カテゴリ:不動産売却Q&A動画  / 投稿日付:2024/06/09 00:00


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「違約解除
について動画でご紹介いたします。

※本動画は2021年10月22日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

売買契約を締結すると、家が売れたと一安心される方もいらっしゃいますが、契約書に記載されている内容に違反してしまうと、解約になってしまう場合があります。


Q:そうなんですか。どういう場合に解約になってしまうのですか?

A:まず、解約には複数のケースがあるのですが、契約書の内容に反してしまい解約になることを契約違反による解除、違約解除といいます。

売主様の場合ですと、契約書に記載されている条文の中で、引き渡し、抵当権の抹消、所有権移転登記、売主様の責任に帰すべき引渡し完了前の滅失・損傷が違約に関わる内容になります。

その他にも契約不適合責任の不履行の場合にも違約となります。


Q:具体的に教えていただけますか?
A:例えば、手付解除期日を過ぎた後に何かしらの事情で不動産を売ることができなくなった場合や、所有権の移転登記ができない場合です。

買主様の場合ですと売買代金を用意することができなかった場合などもあります。


Q:もし相手方に契約違反があった場合はどうなるのですか?

A:まずは催告といって違反した相手方に対して、書面にて義務の履行を促し、それでも改善されなければ違約解除と

なります。

違約解除になりますと、契約時に定められた違約金を相手方に支払う必要があります。概ね売買代金の10%~20%程

の場合が多いかと思います。


Q:解除することで何か他にも損害が出た場合も損害賠償もできるのですか?

A:実害額が違約金を上回った場合でも、逆に下回った場合でも、その差額はお互いに請求することはできないのです。

また、契約自体は成立しておりますので、白紙解約とは違い仲介手数料はいただくことになります。


Q:違約解除はよくあることなのですか?

A:いえ、あまりおこることはありません。

そうならない為に私たちがサポートさせていただき、未然に防ぐように動いてます。


Q:そうですよね。特に注意しておくことはありますか?

A:売主様の場合ですと、住宅ローンの残りがある場合はそれの完済手続きです。銀行にご連絡いただく必要があり、そのご連絡があった後に司法書士が抵当権を抹消するための準備を進めます。

お住まい中でしたら、引き渡し日の前までにお引越しを完了していただくための準備や、残置物がないかの確認。あとは最後まで大切に使っていただきたいですね。


Q:買主の方に気持ちよく住んでいただけるようにしたいですね。

A:そうですね。違約解除というのは良くないケースですので、そうならない為にしっかりお手伝い致します。

 



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【動画で解説!】市街化調整区域の売却
カテゴリ:不動産売却Q&A動画  / 投稿日付:2024/06/07 00:00


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「市街化調整区域の売却
について動画でご紹介いたします。

※本動画は2021年11月24日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】
Q:市街化調整区域内の不動産を売却する場合、市街化区域内の場合と何か違うのですか?
A:はい。不動産はその土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域という定義で、原則として建物を建てることができませんので、
売却が難しい場合が多くなります。

Q:建物が建てられないんですか?私の実家は市街化調整区域内にあるのですが・・・
A:そのようなケースもよくあり、行政から開発許可や建築確認を取って建物を建築、
あるいは市街化区域と市街化調整区域の線引き前から建物を建て替えられたのだと思います。
既に建物が建っている場合でしたら売却はしやすくなります。

Q:そうなんですね。何か注意点はありますか?
A:はい。まずはその建物が合法的に建築確認を取得している建物かどうかがポイントです。
しっかりと建築確認を取得している場合、新たな所有者が建て替えをする際も、同じ規模で同じ用途の建物であれば
再建築することができます。ただし、建築できる人が限定される場合もありますので注意が必要です。
例えば、農家住宅はその地域で農業を営む人だけに認められたもので、一般住宅として再建築はできません。

Q:もし建物がなくて、土地だけの場合はどうなるんですか?

A:その場合、家を建てることを目的とした方への売却のハードルは上がります。
地域によっては、家の敷地同士の間隔が50m以内に50戸以上連続している場合、
建物の建築ができるというところもありますが、確認が必要です。

Q:その他に違いはありますか?

A:不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。
市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、
原則として調整区域では都市計画税がかからず、税金が安くなることをメリットとして売りに出せます。

Q:メリットもあるんですね。

A:そうですね。建物がある場合と土地だけの場合でも違いがありますし、
その地域でどのような条例が定められているかによっても違います。
またどのような方に向けて販売をするかによってメリットの打ち出し方も変わってきますので、
お気軽にご相談いただければと思います。

 

 

 

 

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【動画で解説!】家族信託ってナニ?
カテゴリ:不動産売却Q&A動画  / 投稿日付:2024/06/06 00:00


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「家族信託
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【内容】

Q:最近よく聞く家族信託ってなんですか?

A:簡単に言うと「自分で自分の財産管理をできなくなってしまった時に備えて、家族に自分の財産の管理や処分をできる権限を与えておく方法」のことです。他人に財産管理を任せて運用を行ってもらう方法としては投資信託などが人気ですが、家族信託は財産管理のための報酬が発生しない家族間での利用が想定されているという特徴があります。


Q:不動産で家族信託が使われる具体的なケースってなにがありますか?

A:よくあるのが認知症対策です。例えばもしも家族信託などの準備をしていなく、所有者である親の認知症悪化により不動産は売れなくなります。不動産は持っているだけで、手入れをする手間やコストがかかってきます。空き家になって、子どもがどんなに「処分したい」と思っても、所有者である親に契約能力がないと売ることができません。


Q:それは大変ですね!家族信託をしていなければ売却することは出来ないんですか?

A:いえ、どうしても売却したい場合には、法定後見を利用することで売却は可能です。
ただ、その際に当該不動産が親の自宅である場合には、自宅の売却について家庭裁判所に許可を出してもらう必要があります。
許可が出ない場合には、売却できません。


Q:家庭裁判所に許可を取らないといけないのは大変ですね

A:はい、なので家族信託などを準備し、面倒を見てくれる子どもに自宅を売却する権限を与えておくことで、塩漬けになることを回避し、金銭的な負担を和らげることに繋がります。

Q:他には家族信託を使うと良いケースはありますか?

A:不動産の共有を回避するときです。不動産を共有で相続すると、共有者のひとりが売却を希望しても他の共有者の同意がとれず売却ができないなど、トラブルが生じる場合があります。
一方で、家族信託は、不動産の管理・処分を行える者とその利益を受け取ることができる者を分けることができます。
不動産の管理・処分権限は一人に集約しつつ、委託者である親の死亡後の第二受益者は複数人にすることで、委託者死亡後の不動産の管理・処分から生じる利益は複数人で分け合うことができます。


Q:確かに相続した人達で揉めるなんてことはよくありますね・・・

A:はい、このような場合でも家族信託を活用することで、相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを回避することができる可能性があります。

 
Q:不動産を所有している場合、家族信託は非常に重要ですね

A:はい、家族信託は新しい相続の形とも言われています。特に、ご自宅等の不動産を所有する方にとっては非常に有効なものではないでしょうか。認知症になった親の生活費や施設費などを、親の不動産を売却した資金でまかなうことができれば、子世代にとっても大きな安心となります。
不動産を所有しており家族信託をぜひ検討したいと思われた場合はまずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

 



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【動画で解説!】空き家の相続時3,000万円特別控除について
カテゴリ:不動産売却Q&A動画  / 投稿日付:2024/06/04 00:00


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 空き家の相続時3,000万円特別控除」について動画でご紹介いたします。

※この動画は2021年8月2日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。

【内容】

Q:相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたんですが?
A:はい、相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から3000万円を控除することができます。

Q:それは昔からあった制度なんですか。
A:2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。

Q:最近の話なんですね。なぜできたんですか。
A:少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制上の措置としてできたものです。

Q:空家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるのでしょうか。
A:特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。
1、昭和56年5月31日以前に建築されていること。
2、区分所有建物登記がされている建物でないこと。
3、相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと、になります。

Q:昭和56年より以前の建物なんですね。
A:はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。これらの対策が前提の為、建築時期の制限が設けられています。

Q:区分所有建物というと。
A:建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、マンションなどが分かりやすいと思います。

Q:一人で居住していたものでないとダメなんですね。
A:はい、他に居住している人がいると空家ではないので、対策の趣旨とは異なってきますからね。

Q:逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか。
A:老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、等の要件を満たせば適用の対象となります。

Q:賃貸で貸したりしていた場合はどうですか。
A:事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので適用の対象にはなりません。
また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。

Q:その要件を満たせば適用ですか。
A:いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。

Q:たくさん要件がありますが、全て満たしていれば何十年も前に相続した物件でも良いのですか。
A:いえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。
そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。

Q:期間が限られているんですね。
A:はい、そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど様々な要件があり、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。

Q:これはかなり難易度が高そうですね。
A:相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、税金に関しては税理士、解体には解体業者と、様々な専門家との連携が必要となります。買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。

わかりました。有難うございます。


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【動画で解説!】不動産の「一物四価」について
カテゴリ:不動産売却Q&A動画  / 投稿日付:2024/06/03 00:00

□■「不動産の一物四価」について■□


※この動画は2021年6月18日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。


【概要】
不動産の一般的な4つの価格「物四価」とは、
1.
公示
毎年3月頃に発表が有り、新聞やニュースで取り上げられたりされます。
2.
固定資産税評
毎年7月の初旬に届く税金の納付書で目にされたりします。
3.路線
相続税の計算をする時の指標となります。
4.
時価
実際に、売主さん・買主さんが契約される時に使う実勢価格となります。



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【動画で解説!】検査済証の有無って売却に影響するの?
カテゴリ:不動産売却Q&A動画  / 投稿日付:2024/06/03 00:00


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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。

「検査済証
について動画でご紹介いたします。

※本動画は2021年10月22日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Q:検査済証の無い建物は売却できないんですか?

A:そんなことはありません。検査済証の無い建物でも売却は可能です。

Q:良かった。でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか?
A:一つは、そもそも完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物です。
もう一つは、完了検査を受け、検査済証を発行された建物であるものの、紛失などで現存していない場合です。

Q:検査を受けていない建物ってあるんですか?
A:はい、建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと基本的には建物を使用することが出来ません。
ただ、以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで約38%、それ以前は20%~1桁台とも言われています。

Q:そんなに低いんですか。
A:はい、ですので中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物はそれほど珍しい事ではありません。

Q:検査を受けていないのは、どうしてですか?
A:建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。
特に都心部では、狭小地での建築の為、法定の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。

Q:もう一つの無くしてしまっている場合は、どこで再発行してもらえるんですか。
A:残念ながら、検査済証は再発行でき無いんです。

Q:え!再発行は無いんですか。
A:ただし、各役所の建築指導課にて建築計画概要書や台帳記載事項などの確認や証明書が発行できたりします。
そこで完了検査を受けている事や検査済証の番号などがわかります。重要事項説明書ではそれらを記載する必要があるので、不動産の担当者が調査しているかと思います。

Q:検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。
A:そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。

Q:検査済証が無いと、売却の際に何か影響がありますか。
A:住宅ローンなどの融資を利用できないことがある、増改築等が出来ないことがある、など購入者にとってマイナスとなるケースがあります。

Q:住宅ローンが使えないんですか?
A:これは検査済証の有無というより、違反建築物かどうかが影響してきます。購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、各金融機関によって審査基準は異なります。
違反建築物はダメであったり、違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。
利用できる金融機関が限られると、売却活動や売却価格に影響が出る事があります。

Q:なるほど。増改築も出来ないんですか?
A:建築当時に法適合していたかの確認が難しい為です。但し、指定確認検査機関にて「建築基準法法適合状況調査報告書」を作成できる場合もあります。

Q:検査済証があれば、それらは問題無いんですか。
A:検査を受けた当時は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。

Q:検査済証の有り無しだけでは無いんですね。
A:そうですね。売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。
まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。

分かりました。有難うございます。


 

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