「不動産売却Q＆A動画」の記事一覧（75件）
カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/10/08 00:00
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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「相続登記の費用」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年6月29日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
【内容】
■相続登記をする（１～４をおこないます）■
（お亡くなりになった方が名義になっている土地や建物といった不動産の名義を相続された方へ変更する手続き）
１．相続する不動産についての調査
法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得し、土地には「地番」、建物には「家屋番号」を確認。
※法務局で住所から確認をしたり、権利証や固定資産税納税通知書などから確認することもできます。
２．相続人の調査
遺言書などが無い場合、法定相続人全員での手続きとなり、まず法定相続人が誰であるかを確定させる為にも、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要。
本籍地が変わっていたり、結婚・離婚をしていたりすると、戸籍謄本・改製原戸籍・除籍謄本など複数の役所での取得をしなければなりません。
遠方の場合は郵送も可能ですが、手間や日数が掛かります。
相続登記に必要な書類である事を申請時に伝えると取得がスムーズです。
また、相続人の住民票・戸籍謄本・印鑑証明書も必要になります。
３．「遺産分割協議書」の作成
「遺産分割協議書」とは、相続財産を相続人全員でどのように分割するか決定し、文章にしたものです。
協議書には相続人全員が実印を押印することになります。
ちなみに、どのように相続するかは相続人の自由です。
４．相続登記を申請する申請書を作成
法務局へ提出・申請します。
上記は、ご自身で行う事も可能ですが、書類の作成や、全ての書類が揃ったか確認する事は大変です。
司法書士は国家資格を持った登記に関する専門家ですので、依頼をされるのが良いかと思います。
不動産会社には通常、提携先の司法書士事務所がありますので一度相談してみて下さい。
■相続登記費用■
役所で取得する書類はどれも1通数百円程度です。
次に登記にかかる登録免許税ですが、相続が原因の場合は固定資産税評価額の1000分の4 0.4％ です。
司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。
相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、6万円から10万円位が、一般的な相場と思われます。
現在のところ、不動産登記は義務では無く任意です。ですので、相続登記も義務ではなく任意です。
申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。
ここで詳細は省きますが、民法第177条にある第三者への対抗要件として登記は必要となります。
不動産を処分したり、抵当権など担保を設定する際にも、相続登記が完了していないと行う事が出来ません。
また、相続が発生するたびに相続人が多くなり、中には行方不明で連絡の取れない方や認知症で後見制度を利用しなければならない方が出てくることもあり得ます。
いざというときに身動きが取れない、という事態になりかねません。
司法書士はまさに専門家でもあるので、少し費用が掛かっても相談・依頼し、相続登記することをお勧めします。
なお、2024年をめどに相続を知った日から3年以内に不動産の相続登記するよう義務づける法案が可決されました。
今後は手続きが変更となり過料などが科されることになるかと思います。
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Aコース：まずは相場から知りたい
Bコース：急いではいないが売却を検討されている
Cコース：できるだけ早く売却したい
Dコース：即現金がほしい。買取を御希望
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/10/07 00:00
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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「物件状況報告書について」動画でご紹介いたします。
物件状況報告書とは、物件の状況を、事前に買主様にお知らせする報告書になります。
（例）シロアリの被害が有るか、給排水管の故障が有るか、土壌汚染が有るか、越境が有るか、境界標が有るか、近隣の建築計画が有るか、嫌悪施設が有るか、心理的瑕疵が有るか等を記載していきます。
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/10/06 00:00
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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「売却しやすい時期」について動画でご紹介いたします。
※本動画は２０２１年８月２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。
【内容】
Ｑ：不動産が売りやすい時期と売りにくい時期ってあるんですか？
Ａ：そうですね、一般的には2月前後、9月前後需要が高まるといわれています。
Ｑ：何故その時期に需要が高まるのですか？
Ａ：転勤や入学等で人が動く時期だからです。
Ｑ：ではその時期に売り出すと高く売れるのですね？
Ａ：いえ、不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、必ずしもその時期に売り出せば高く売れるという訳ではありません。
Ｑ：でも、その時期の需要は高まるのですよね？
Ａ：確かに需要は高まりますが、その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので、供給も高まります。
需要と供給が高まれば、不動産の取引件数は増加しますので不動産会社にとっては繁忙期なので、『確実に売りたい』とか『早く売りたい』という方にはその時期に合わせて売却することは意味のあることだと思います。
Ｑ：では、高く売るにはどうしたらよいのですか？
Ａ：はい、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、同じエリア内にライバルになりそうな物件が有るのか無いのか、有るのであれば幾らで売りに出されているのか？
というマーケティングも重要になってきます。
Ｑ：他にポイントはありますか？
Ａ：営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。
どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。
Ｑ：売主様側で出来る対策はありますか？
Ａ：はい、物件の第一印象を良くすることは需要なポイントです。
土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要な物は出来るだけ少なくし、綺麗に掃除したりすることも重要です。
Ｑ：リフォームはした方が良いですか？
Ａ：リフォームに関しては難しいところですね。
築年数にもよりますが、初めから全面リフォームしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。
そういうケースの場合、せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても、買主様の好みに合わなければ無駄な費用になってしまいます。
リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。
不動産売却には時期だけでなく他にも重要なポイントが沢山あるのですね！
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/10/04 00:00
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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「相続放棄」について動画でご紹介いたします。
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【内容】
Ｑ：相続が生じた場合、必ず遺産は受け取らないといけないのですか。
Ａ：いえ、必ずしも受け取る必要はありません。もしも受け取る遺産が、プラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、「相続放棄」と「限定承認」という方法があります。
Ｑ：この２つの違いは何がありますか。
Ａ：「相続放棄」は文字通り、一切の相続を放棄することです。
「放棄」すると相続人でなかったことになり、その子や孫も代襲相続することができなくなります。
これは、マイナスの財産しかないことがハッキリしている場合に有効です。
一方、「限定承認」とは、プラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提で、マイナスの財産を引き継ぐことです。
場合によっては、マイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、超過分を支払う必要がないので、負債がどの位あるか分からないときに有効です。
Ｑ：では、相続財産が分からないときは、「限定相続」をした方が良さそうですね。
Ａ：そうなのですが、「限定承認」は相続人全員が合意し、共同で行う必要がありますので注意が必要です。
Ｑ：相続放棄と限定承認のやり方や期限はありますか。
Ａ：相続があることを知ってから３か月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。
期限を過ぎてしまうと、相当の理由がある特殊な場合以外は、「無条件」で相続することになります。
Ｑ：なるほど、その他に何か気を付けることはありますか。
Ａ：「相続放棄」も「限定承認」も相続開始の被相続人が死亡した日から３か月以内に行ってください。
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/09/29 00:00
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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「相続財産の遺留分」について動画でご紹介いたします。
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【内容】
Ｑ：遺言書とは何でしょうか。
Ａ：遺言とは財産を持っている人が、「誰に、どの財産をどのくらいあげるか」を決めておくことです。
それらをまとめた書面を「遺言書」と言います。
Ｑ：遺言書を作成するメリットは何でしょうか。
Ａ：遺言書を作成するメリットは、残された家族が財産を巡り争わなくて済むことです。
遺言書を作っておくことで家族間での争い、いわゆる『争続』を防ぐことができます。
Ｑ：「争族」となってしまい、スムーズに相続が出来なかった場合どうなるのでしょうか
Ａ：延滞税が課されることになります。
法定納税期限までに相続税を納めなかった場合に課せられるペナルティです。
Ｑ：それは大変ですね
Ａ：遺言書は財産を持っている方の最後の意思です。
家族間での争いを防ぐためにも、是非、お早めにご準備頂ければと思います。
Ｑ：ドラマなどで良く出てくる「遺留分」とは何ですか
Ａ：遺言書で相続人にどの財産を与えるのかは、被相続人の自由ですが、まったく自由となると、たとえば愛人や他人などに分け与えてしまい、遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまいます。
こうした事態を避けるために、一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。これが「遺留分」です。
Ｑ：遺留分はどのように請求するのでしょうか
Ａ：遺留分が侵害されたと分ったときには、相手方に財産の取り戻し請求をします。
これを「遺留分の減殺請求」といいます。
減殺の請求は、文章で相手方に「減殺する」意思表示することになります。
Ｑ：もし相手方が減殺に応じない場合はどうしたら良いのでしょうか
Ａ：その場合には、家庭裁判所に調停を申し立てることになります。
Ｑ：減殺の請求に期限はあるのでしょうか。
Ａ：遺留分の減殺を請求できる期限は、相続があったことを知った日から１年以内、侵害されていることを知らなかった場合は、それを知ってから１年となります。
また、相続の開始から10年を経過すると、「遺留分減殺請求」は時効となり消滅してしまうので、注意が必要です。
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/09/28 00:00
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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「相続不動産の評価」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年6月29日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
【内容】
Ｑ．相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？
Ａ．建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。
固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。
問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。
Ｑ．評価額と違うのでしょうか？
Ａ．同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。
まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。
Ｑ．路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？
Ａ．倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。
Ｑ．路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？
Ａ．そうです。
Ｑ．では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？
Ａ．まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。
この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。
Ｑ．予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。
Ａ．まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。
路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。
Ｑ．数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？
Ａ．それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。
Ｑ．路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？
Ａ．次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。
地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。
その面積と路線価を掛けて下さい。
例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で15,000,000円となります。
Ｑ．以外に簡単ですね。
Ａ．これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。
先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。
Ｑ．税理士さんに相談すれば良いのですか？
Ａ．いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。
ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。
Ｑ．調整をしていないと言う事ですか？それでは使い勝手が悪い土地の場合、多く相続税を払っている事になりませんか？
Ａ．そう言う事になります。
ですので、多くの土地を相続する場合には、土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。
Ｑ．次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？
Ａ．まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。
そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。
Ｑ．倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？
Ａ．倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/09/27 00:00
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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「仲介手数料の発生時期と支払時期」について動画でご紹介いたします。
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媒介契約を提携しても、売買契約が成立しないと、仲介手数料は発生しません。
■発生の条件は下記2つが必要となります
①媒介契約の締結
②売買契約の成立
■支払いの時期は ・・・
媒介契約書に記載がありますが、
・売買契約時に半分
・決済時に半分
お支払いいただく取り決めが一般的です。
■仲介手数料の具体的な対価は・・・
・買主様を探すこと
・安全に取引するために、物件調査、書類作成を責任を持って行うこと
万が一のことがないように細心の注意を払い仲介させていただきます。
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/09/24 00:00
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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「相続対策と相続税対策」について動画でご紹介いたします。
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【内容】
Ｑ．相続対策とは相続税対策の事でしょうか？
「相続税」が発生するケースは相続全体の９％程度であり、「相続税対策」はその９％の富裕層が行えば良いのですが、「相続対策」は概ね全ての人が必要です。
Ｑ．相続税の支払い対象者は９％しか居ないのですね、意外と少ない印象です。何故こんなに少ないのでしょうか？
Ａ．それは相続税には『基礎控除』という物があるからです。
Ｑ．基礎控除はどのくらい有るのでしょうか？
Ａ．基礎控除は『3,000万円＋600万円×法定相続人の数』で計算出来ます。
Ｑ．法定相続人が2人なら基礎控除は4,200万円控除でしょうか？
Ａ．その通りです。
Ｑ．基礎控除が有る事により、相続税を払う人は少ないのでしょうか？
Ａ．その通りです。
Ｑ．基礎控除については分かりました。しかし、相続税を払う必要が無さそうですが、相続対策が必要でしょうか？
Ａ．基礎控除内の相続であったとしても、4,200万円は大金です。
従って、どの様に財産を分割するのかにより、身内同士で争い事に発展してしまうケースも有るのです。
Ｑ．相続出来る割合等は法律に定めが有るのでしょうか？
Ａ．相続人になれる人は法律で決まっています。又、相続割合も法律で決まっています。
しかし、この相続割合は一定の目安でしかありません。
Ｑ．法律で割合が明記されているが、それも目安なのでしょうか？
Ａ．相続には３つのパターンが有ります。
①遺言による相続
②遺産分割協議による相続
③法定相続 の３つです。遺言書がある場合は遺言書に則って相続します。
Ｑ．遺言の作成はとても重要ですね。
Ａ．その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/09/23 00:00
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「遺産分割協議」について動画でご紹介いたします。
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【内容】
Ｑ：「遺産分割協議」とはなんですか。
Ａ：相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。
Ｑ：「遺産分割協議」の手続きはどのようにしたら良いですか。
Ａ：故人の出生から亡くなられた時までの「戸籍謄本」を全て発行します。
最初は「本籍地」の役所へ問い合わせをしてください。
「本籍地」が変更されている場合には、新しい本籍地から辿ってください。
遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要です。
Ｑ：例えば、相続人の中に未成年者など、法律行為が出来ない方がいる場合はどうしたら良いですか。
Ａ：家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わる必要があります。特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため、「利益相反」となってしまい、特別代理人にはなれないので注意が必要です。
Ｑ：相続人の中に、「失踪者」がいた場合はどうですか。
Ａ：不在者財産管理人を家庭裁判所で選任して頂き、協議に加わります。
Ｑ：協議や分割の仕方はどうしたら良いですか。
Ａ：基本は話し合いです。財産の分け方は自由ですが全員の同意が必要です。
代表的な分割方法は４つです。
現物分割・・・形を変えず、そのまま分ける方法（不動産は長男、現金や株は次男など）
換価分割・・・相続財産を売却し、お金に換金して分ける方法
代償分割・・・１人の相続人が財産を多く貰い、他の相続人に現金を渡す方法
共有分割・・・不動産など持分を設定して分ける方法
Ｑ：協議が終わった後の進め方はどうしたら良いですか。
Ａ：相続人全てが合意したら、その内容を記載した「遺産分割協議書」を作成します。
Ｑ：遺産分割協議書はどのように作成しらた良いですか。
Ａ：相続人がそれぞれ、「戸籍」「実印」「印鑑証明書」を持ち寄り、合意して署名・押印を行います。相続人の中で、一人進行役を務めて頂くとスムーズに行きます。中々一同に集まれない場合には、進行役が、其々の相続人と話しを行い、協議書を作成し、郵送で行うケースもあります。
Ｑ：どのような手順で進めていけば良いですか。
Ａ：①遺言書の有無の確認
②借金も含めた相続財産の確認
③相続人の確認（専門家の相談）
④遺産分割協議書の作成
⑤相続人全員の署名・押印 の順番です。
Ｑ：遺言書を確認するのは何か意味がありますか。
Ａ：たとえ遺産分割協議がまとまったとしても、あとから遺言書が出てくると、その遺言書が優先され、遺産分割協議が無駄になるので遺言書の有無の確認が最優先です。
Ｑ：その他、気を付けておくべきポイントはありますか。
Ａ：遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。
また、預貯金の引き下ろしについては各金融機関に指定の書式がある場合もあるので、事前に問い合わせください。また、書類作成には、税理士や会計士などの専門家にご相談するのもおすすめです。
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/09/22 00:00
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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「法定相続分」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年6月29日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
【内容】
Ｑ：相続が発生した場合の、法定相続分とは何でしょうか。
Ａ：民法では、遺産を「誰が、いくら相続するのか」についての目安が定められています。
相続人が遺産を相続できる法律上の割合を「法定相続分」といいます。
Ｑ：法定相続分の割合はどの位なのでしょうか。
Ａ：「法定相続分」は誰が法定相続人になるかによって異なります。
例えば、被相続人に配偶者と子が２人いる場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1で等分します。
Ｑ：配偶者に子供がいない場合はどうなるのでしょうか。
Ａ：被相続人の配偶者に3分の2、被相続人の父母に3分の1を人数で等分します。
Ｑ：配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか？
Ａ：配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。
Ｑ：その他に何か気を付けることはありますか？
Ａ：「法定相続分」は相続人が「特別な意思表示をしなかった」場合の基準です。
遺言や遺産分割協議が存在する場合には、法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。
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