「不動産売却Q＆A動画」の記事一覧（75件）
カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/04/26 00:00
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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「居住用財産の3000万円の特別控除」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年8月2日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
【内容】
Ｑ：マイホームを売却した時の税金て、何か特例があるんですよね？
Ａ：はい、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、不動産譲渡所得税が課税されますが、居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除する事が出来る特例があります。
Ｑ：3000万円ですか。それは大きいですね。
Ａ：ですので、この特別控除を受けるためには様々な要件があります。
Ｑ：では、その要件を教えてください。
Ａ：はい、まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却する事です。
Ｑ：では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか。
Ａ：賃貸などで貸していた場合でも、3年目の年末までの売却であれば適用できます。
Q：建物が古くなって、解体した場合はどうですか。
A：取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。ただし、建物がある場合と異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので、注意が必要です。
Q：その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？
A：所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間も居住期間も適用に関係はありません。
但し、売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、買換え特例や譲渡損失の繰越控除などを利用した場合は、適用が受けられません。
Q：例えば、親族に売却した場合でも適用が受けられますか？
A：『特別な関係』の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、配偶者や直系の血族などが該当する為、適用外となります。
Q：共有の名義だったら、だれか一人が特例を受けれるのですか。
A：共有名義の場合は、所有者それぞれが3000万円の控除を受ける事が出来ます。
Q：計算してみて、3000万円を控除してプラスが出なかったら、手続きしないでも良いのですか？
A：いいえ、この特例を受けるためには確定申告することが必要です。
Q：かなりありがたい特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。
A：但し、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、この3000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。
Q：他に注意点はありますか。
A：この特例を受けることだけを目的として入居した場合や、仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。
不動産の担当者への相談だけでなく、税務署へ確認されることをお勧めいたします。
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Aコース：まずは相場から知りたい
Bコース：急いではいないが売却を検討されている
Cコース：できるだけ早く売却したい
Dコース：即現金がほしい。買取を御希望
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/04/25 00:00
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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「住宅ローンの返済に困ったときの対応」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年8月2日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
【内容】
Ｑ：住宅ローンが支払えない場合って多いのですか？
Ａ：はい、昨年の新型コロナウィルス感染拡大により、返済が困難な方は増えています。
コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、50人に１人は返済が困難になると言われています。
最近では、コロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると思われます。
Ｑ：では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか。
Ａ：先ずは借り入れをしている金融機関に相談することをお薦めします。
金融機関は返済が困難になった場合、支払猶予などをしてもらえる場合があります。
その他、無駄な出費を減らすことや、家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。
Ｑ：その他にありますか。
Ａ：はい、公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも一つの手です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。
Ｑ：分かりました。逆にやってはいけないことはありますか。
Ａ：はい、それはですね、一番やってはいけないことは「放置」することです。
Ｑ：「放置」ですか？そんな方はいるのですか？
Ａ：ええ。意外と多くの方が、支払えなくなって、そのまま放置してしまうケースがあります。
Ｑ：なるほど。放置してしまうと良くないのですか。
Ａ：はい。良くないです。優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。
Ｑ：競売ですか？ それは大変ですね。
Ａ：はい。そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。
Ｑ：その他に何かありますか。
Ａ：他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと。副業などの無理なバイトをされるのもお薦めしません。体は大事な資本です。
Q：わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは「放置」せずに、「相談」をしていこうと思います。
A：はい、その方が良いと思います！
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/04/23 00:00
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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「離婚した配偶者との共有名義の不動産の売却」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年8月2日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
【内容】
Q：離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。売却するにはどう進めれば良いですか。
Ａ：離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、不動産も財産分与の
対象となり、2分の1ずつとなります。
購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を
持たれていたとしても、その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。
Q：住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか？
A：お気持ちは理解できますが、そうなんです。
もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であったり、
万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。
ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。
Q：何か特別な手続きが必要なのですか？
A：住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた
方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。
お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、
ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。
Q：私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか。
A：連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保と言って土地や建物を
担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。
Q：なかなか難しいかもしれませんね・・・
A：一番お勧めの方法としては、家を売却することです。
売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。
売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。
その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。
まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/04/22 00:00
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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「引渡し猶予」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年6月18日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
Ｑ：引越とか有りますよね。私、どうしたら良いのでしょうか？
Ｑ：田舎が遠方なので難しいですね。
Ｑ：「引き渡し猶予」って何ですか？
Ｑ：所有権はどうなりますか？又、リスクは有るのでしょうか？
「引き渡し猶予」期間中に失火等が起こった場合、損害賠償の対象に発展するリスクもございますので、一定期間と申しましても 1～2ヶ月等の長期ではなく、長くても1～2週間を限度に設定する事をお勧め致します。
Ｑ：じゃあ、その期間に引っ越しすれば良いのですね？
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/04/19 00:00
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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「リースバックとリバースモーゲージの違い」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年6月29日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
【内容】
Ｑ：最近、「リースバック」という言葉をよく聞くのですが「リバースモーゲージ」とは何が違うのですか？
Ａ：まず金銭面について、「リバースモーゲージ」とは、所有不動産を担保に金融機関から融資を受けることです。
元金については、所有者が亡くなられた際に返金して頂きます。返済方法は所有不動産の売却や預貯金での返済も可能です。
Ｑ：リースバックはどのようなものですか。
Ａ：「リースバック」については、所有不動産を不動産買取業者に売却をして頂き、売却金を取得します。
両者とも、資金調達してもそのままその不動産に住み続けられる点は共通しています。
Ｑ：違いは何でしょうか。
Ａ：「リバースモーゲージ」の場合不動産の所有権は金融機関に移転しませんが、「リースバック」は不動産買取業者に所有権が移転しますので、この点が最も大きな違いです。
Ｑ：他に何かありますか。
Ａ：「リースバック」の場合には、不動産買取業者と賃貸借契約を締結して頂き、貸主へ賃料を支払って頂く必要があります。
Ｑ：「リバースモーゲージ」と「リースバック」のメリットは何ですか。
Ａ：「リバースモーゲージ」は住み慣れた自宅を手放すことなく、融資を受けることが出来るので、愛着のある地域から引っ越しをする必要はありません。
リースバックも同様に、売却後も済み続けることが出来るのがメリットです。
Ｑ：デメリットは何ですか。
Ａ：「リバースモーゲージ」の場合、融資を受ける際に多くの制約があります。例えば、年齢制限や物件の種別、推定相続人全員の同意などです。
また、担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければならないです。
「リースバック」は「リバースモーゲージ」に比べると制約は少ないのですが、所有権が移転する「売却」ですので、手放すことに抵抗のある方は向かないかもしれません。
Ｑ：「リースバック」を選択した場合、賃料はどう決まるのですか。
Ａ：取扱いの業者様により異なりますが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いです。同じく、敷金礼金についても敷金のみで、礼金は取らない業者様も増えています。
Ｑ：仮にもう一度不動産を買い戻したい場合には、買い戻せるのでしょうか。
Ａ：こちらも業者様により異なりますが、売却後も一定期間であれば買い戻せる特約を売買契約書に記載することもできるかと思います。
Ｑ：リースバックで資金を得て、住み続けたけれど契約者が亡くなった場合には、残された配偶者は退去しなければならないのでしょうか。
Ａ：契約者ご本人がお亡くなりになった場合、一定の審査が必要になりますが、審査の結果により、そのまま住み続けていただくことも可能です。
Ｑ：その場合、保証人は必要でしょうか。
Ａ：リースバックを利用される際には、保証会社を利用して頂く必要があります。
保証会社は保証人に替わり、貸主に家賃を保証するものですので、保証人を立てる必要はないケースがほとんどです。
保証人ではなく、緊急連絡先をご本人以外でご指定頂くことはあるかと思います。
詳細については、取扱いをされる保証会社にお尋ねください。
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/04/17 00:00
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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「相続税の還付」について動画でご紹介いたします。
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【内容】
Ｑ：相続税の税率は何％位なのですか？
Ａ：相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、最高で５５％となっています。
Ｑ：５５％！すごい税率ですね。
Ａ：土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。
Ｑ：でも、確か土地の評価額は相続税路線価や倍率によって決まると聞きましたが。
Ａ：路線価はその路線、道路についている標準単価です。実際の取引価格などには大きく影響が出る土地の形質･高低差･周辺環境や法制限などについては考慮されていません。
Q：確かに、向きも間口も路線価には関係無いですね。
A：これらを踏まえて、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が低くなることもあり得ます。
相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。
Q：税金の専門家なので税理士ですね！
A：そうです、税理士です。但し税理士にも得意分野があるようです。
法人に強い税理士がおられるように、相続に強い税理士に相談するのが良いです。
Q：では、既に申告が終わっている場合はどうしようも無いですよね。
A：申告し納税すれば終わり、では無いのです。5年以内であれば、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。
逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるのです。
Q：それは怖い。備えあれば患いなしですね。
A：それに、一度決まった遺産分割協議は、基本やり直すことができません。当初から正しい土地の評価額がわかれば遺産分割協議の内容も違ってくる事があります。
Q：でも、相続に強い税理士はどのように探せば良いのですか？
A：HPで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。不動産は相続の話が非常に多い為、詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。
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安城市・刈谷市で不動産（戸建・マンション・土地）の売却のご相談は
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/04/15 00:00
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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「相続登記の費用」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年6月29日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
【内容】
■相続登記をする（１～４をおこないます）■
（お亡くなりになった方が名義になっている土地や建物といった不動産の名義を相続された方へ変更する手続き）
１．相続する不動産についての調査
法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得し、土地には「地番」、建物には「家屋番号」を確認。
※法務局で住所から確認をしたり、権利証や固定資産税納税通知書などから確認することもできます。
２．相続人の調査
遺言書などが無い場合、法定相続人全員での手続きとなり、まず法定相続人が誰であるかを確定させる為にも、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要。
本籍地が変わっていたり、結婚・離婚をしていたりすると、戸籍謄本・改製原戸籍・除籍謄本など複数の役所での取得をしなければなりません。
遠方の場合は郵送も可能ですが、手間や日数が掛かります。
相続登記に必要な書類である事を申請時に伝えると取得がスムーズです。
また、相続人の住民票・戸籍謄本・印鑑証明書も必要になります。
３．「遺産分割協議書」の作成
「遺産分割協議書」とは、相続財産を相続人全員でどのように分割するか決定し、文章にしたものです。
協議書には相続人全員が実印を押印することになります。
ちなみに、どのように相続するかは相続人の自由です。
４．相続登記を申請する申請書を作成
法務局へ提出・申請します。
上記は、ご自身で行う事も可能ですが、書類の作成や、全ての書類が揃ったか確認する事は大変です。
司法書士は国家資格を持った登記に関する専門家ですので、依頼をされるのが良いかと思います。
不動産会社には通常、提携先の司法書士事務所がありますので一度相談してみて下さい。
■相続登記費用■
役所で取得する書類はどれも1通数百円程度です。
次に登記にかかる登録免許税ですが、相続が原因の場合は固定資産税評価額の1000分の4 0.4％ です。
司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。
相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、6万円から10万円位が、一般的な相場と思われます。
現在のところ、不動産登記は義務では無く任意です。ですので、相続登記も義務ではなく任意です。
申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。
ここで詳細は省きますが、民法第177条にある第三者への対抗要件として登記は必要となります。
不動産を処分したり、抵当権など担保を設定する際にも、相続登記が完了していないと行う事が出来ません。
また、相続が発生するたびに相続人が多くなり、中には行方不明で連絡の取れない方や認知症で後見制度を利用しなければならない方が出てくることもあり得ます。
いざというときに身動きが取れない、という事態になりかねません。
司法書士はまさに専門家でもあるので、少し費用が掛かっても相談・依頼し、相続登記することをお勧めします。
なお、2024年をめどに相続を知った日から3年以内に不動産の相続登記するよう義務づける法案が可決されました。
今後は手続きが変更となり過料などが科されることになるかと思います。
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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「物件状況報告書について」動画でご紹介いたします。
物件状況報告書とは、物件の状況を、事前に買主様にお知らせする報告書になります。
（例）シロアリの被害が有るか、給排水管の故障が有るか、土壌汚染が有るか、越境が有るか、境界標が有るか、近隣の建築計画が有るか、嫌悪施設が有るか、心理的瑕疵が有るか等を記載していきます。
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/04/13 00:00
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センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「売却しやすい時期」について動画でご紹介いたします。
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【内容】
Ｑ：不動産が売りやすい時期と売りにくい時期ってあるんですか？
Ａ：そうですね、一般的には2月前後、9月前後需要が高まるといわれています。
Ｑ：何故その時期に需要が高まるのですか？
Ａ：転勤や入学等で人が動く時期だからです。
Ｑ：ではその時期に売り出すと高く売れるのですね？
Ａ：いえ、不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、必ずしもその時期に売り出せば高く売れるという訳ではありません。
Ｑ：でも、その時期の需要は高まるのですよね？
Ａ：確かに需要は高まりますが、その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので、供給も高まります。
需要と供給が高まれば、不動産の取引件数は増加しますので不動産会社にとっては繁忙期なので、『確実に売りたい』とか『早く売りたい』という方にはその時期に合わせて売却することは意味のあることだと思います。
Ｑ：では、高く売るにはどうしたらよいのですか？
Ａ：はい、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、同じエリア内にライバルになりそうな物件が有るのか無いのか、有るのであれば幾らで売りに出されているのか？
というマーケティングも重要になってきます。
Ｑ：他にポイントはありますか？
Ａ：営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。
どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。
Ｑ：売主様側で出来る対策はありますか？
Ａ：はい、物件の第一印象を良くすることは需要なポイントです。
土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要な物は出来るだけ少なくし、綺麗に掃除したりすることも重要です。
Ｑ：リフォームはした方が良いですか？
Ａ：リフォームに関しては難しいところですね。
築年数にもよりますが、初めから全面リフォームしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。
そういうケースの場合、せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても、買主様の好みに合わなければ無駄な費用になってしまいます。
リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。
不動産売却には時期だけでなく他にも重要なポイントが沢山あるのですね！
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カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/04/12 00:00
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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「相続放棄」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年6月29日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
【内容】
Ｑ：相続が生じた場合、必ず遺産は受け取らないといけないのですか。
Ａ：いえ、必ずしも受け取る必要はありません。もしも受け取る遺産が、プラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、「相続放棄」と「限定承認」という方法があります。
Ｑ：この２つの違いは何がありますか。
Ａ：「相続放棄」は文字通り、一切の相続を放棄することです。
「放棄」すると相続人でなかったことになり、その子や孫も代襲相続することができなくなります。
これは、マイナスの財産しかないことがハッキリしている場合に有効です。
一方、「限定承認」とは、プラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提で、マイナスの財産を引き継ぐことです。
場合によっては、マイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、超過分を支払う必要がないので、負債がどの位あるか分からないときに有効です。
Ｑ：では、相続財産が分からないときは、「限定相続」をした方が良さそうですね。
Ａ：そうなのですが、「限定承認」は相続人全員が合意し、共同で行う必要がありますので注意が必要です。
Ｑ：相続放棄と限定承認のやり方や期限はありますか。
Ａ：相続があることを知ってから３か月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。
期限を過ぎてしまうと、相当の理由がある特殊な場合以外は、「無条件」で相続することになります。
Ｑ：なるほど、その他に何か気を付けることはありますか。
Ａ：「相続放棄」も「限定承認」も相続開始の被相続人が死亡した日から３か月以内に行ってください。
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