2022年11月の記事一覧｜愛知県安城市・刈谷市・西三河エリアの不動産売却はセンチュリー21中部住まいる不動産販売・安城刈谷店｜センチュリー21中部住まいる不動産販売　安城刈谷店

■□「山林の売却」について動画でご紹介いたします。□■


※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Ｑ：親から相続した山林を売却したいのですが、売れるのでしょうか。友人から山林の売却は難しいと云われたのですか・・・
Ａ：はい。確かに、不動産は需要と供給によって価格が決まりますし、市街地での不動産とは異なり山林は場所によって、売却が難しいケースもあります。

Ｑ：そうなんですね。もし、売却したいといった場合、不動産会社に相談しても良いものなのでしょうか。

Ａ：はい。ただし、問い合わせ先は必ず山林のある地元の不動産会社にしてください。また、不動産会社によっては、山林の取扱いをしていない場合も多いのでご注意ください。その他に、所有されている山林がどの種類になるのかも把握された方が良いですね。

Ｑ： 山林に種類があるのですか？

Ａ：はい、あります。山林は４種類ありまして、「都市近郊林地」「農村林地」「林業本場林地」「山村奥地林地」です。このうち、市街地により近い都市近郊林地の相場が最も高くなっています。また、山林の樹木の品質などによって値段がかわります。

Ｑ：分かりました。役所で調べてみたいと思います。あと、親から引き継いだ山林ですが、実は一度も見たことがないので、正確な土地面積は分からないのですが大丈夫でしょうか。

Ａ：山林の売買は、宅地と異なり、測量をすることが困難な場合が多いので、実測面積での清算を行わない、いわゆる公簿売買が一般的です。ただ、トラブルを避けるためには、測量をすることや、専門家を通して、面積を確認することをおすすめします。先ずは不動産会社にご相談頂いた方が良いと思います。

Ｑ：わかりました。公簿上の土地の広さは、分かると思うのですが、価格はどのように調べたら良いでしょうか。

Ａ：不動産会社の担当者にお尋ね頂くのが良いと思いますが、事前に調べて頂くことも可能です。

Ｑ：事前に調べることが出来るのですね！それにはどうしたら良いですか。

Ａ：はい、国土交通省が「不動産価格情報検索」というサイトを公開しておりますので、

所有されている山林の住所を検索していただければと思います。ただ、場所によっては、取引事例がなかったり、山林の状況によっては、検索された情報よりも低い金額での売却も十分に考えられますので、あくまでも目安という位置づけに捉えていただければと思います。

Ｑ：親から相続してみたものの、どうすればよいか分からなかったので、少し安心してきました。まずは、引き継いだ山林をもう一度調べて問合せしてみたいと思います。

Ａ：はい。その方がよいですね、問合せをされる際には、情報が分かるよう手元に準備してから問い合わせをされると、よりスムーズに進むと思います。コロナにより、山林を購入したい需要もあるようですので、良いご縁が見つかると良いですね。

Ｑ：その他、注意しておくことはあるでしょうか。

Ａ：はい、山林に特有な制限があります。森林法による開発許可が必要な場合があったり、保安林であれば、伐採に都道府県知事の許可や届出が必要です。また、その山林が市街化調整区域内にあれば、原則、一般住宅の建築はできません。これらの制限の有無により、売却の難易度や売却価格などに影響があります。これらの制限についても、不動産会社にご確認頂いた方が良いと思います。

Ｑ：わかりました。ありがとうございました。

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「検査済証」について動画でご紹介いたします。

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Ｑ：検査済証の無い建物は売却できないんですか？

Ａ：そんなことはありません。検査済証の無い建物でも売却は可能です。

Ｑ：良かった。でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか？
Ａ：一つは、そもそも完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物です。
もう一つは、完了検査を受け、検査済証を発行された建物であるものの、紛失などで現存していない場合です。

Ｑ：検査を受けていない建物ってあるんですか？
Ａ：はい、建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと基本的には建物を使用することが出来ません。
ただ、以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで約３８％、それ以前は２０％~１桁台とも言われています。

Ｑ：そんなに低いんですか。
Ａ：はい、ですので中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物はそれほど珍しい事ではありません。

Ｑ：検査を受けていないのは、どうしてですか？
Ａ：建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。
特に都心部では、狭小地での建築の為、法定の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。

Ｑ：もう一つの無くしてしまっている場合は、どこで再発行してもらえるんですか。
Ａ：残念ながら、検査済証は再発行でき無いんです。

Ｑ：え！再発行は無いんですか。
Ａ：ただし、各役所の建築指導課にて建築計画概要書や台帳記載事項などの確認や証明書が発行できたりします。
そこで完了検査を受けている事や検査済証の番号などがわかります。重要事項説明書ではそれらを記載する必要があるので、不動産の担当者が調査しているかと思います。

Ｑ：検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。
Ａ：そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。

Ｑ：検査済証が無いと、売却の際に何か影響がありますか。
Ａ：住宅ローンなどの融資を利用できないことがある、増改築等が出来ないことがある、など購入者にとってマイナスとなるケースがあります。

Ｑ：住宅ローンが使えないんですか？
Ａ：これは検査済証の有無というより、違反建築物かどうかが影響してきます。購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、各金融機関によって審査基準は異なります。
違反建築物はダメであったり、違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。
利用できる金融機関が限られると、売却活動や売却価格に影響が出る事があります。

Ｑ：なるほど。増改築も出来ないんですか？
Ａ：建築当時に法適合していたかの確認が難しい為です。但し、指定確認検査機関にて「建築基準法法適合状況調査報告書」を作成できる場合もあります。

Ｑ：検査済証があれば、それらは問題無いんですか。
Ａ：検査を受けた当時は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。

Ｑ：検査済証の有り無しだけでは無いんですね。
Ａ：そうですね。売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。
まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。

分かりました。有難うございます。

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「既存不適格」について動画でご紹介いたします。

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Ｑ：私の家が「既存不適格建築物」と言われました。既存不適格とはなんでしょうか。

Ａ：建築当時には適法だったものの、法改正により基準に合わなくなってしまったものが「既存不適格」です。

Ｑ：なるほど！ただ建築時は適法ということなので特に気にすることはないですね！！

Ａ：いえ、いくつか気を付けなければいけない事があります。例えば売却は通常の住宅に比べて難しいと言われています。

Ｑ：え！？なぜですか！？

Ａ：はい、まず購入者のローン審査が通りづらいからです。

既存不適格建築物の場合、既存の建築物と同じ規模・同じ用途での建て替えや、建築確認が必要な規模の修繕を行うことができないこともあるため、担保価値が低くなり、購入希望者が希望額でのローン審査に通りづらい可能性があります。

Ｑ：確かにローン審査が通らないとそもそも買主は購入できないですよね・・・他にも売却が難しい理由ってありますか？

はい、例えば新築当時に指定された建蔽率・容積率の制限値が、その後変更されたことにより、購入者が建て替える際には、既存の建築物より建築可能な規模が小さくなってしまい、制限される場合があります、活用範囲が狭まるため、魅力が少ないと感じられてしまう可能性がありますね。

Ｑ：確かに制限があるのは嫌ですね・・・既存不適格の場合は売却するのは難しいのでしょうか？

Ａ：いえ、きちんと気を付けるべきポイントを押さえておけば既存不適格でも売却することは可能です。

Ｑ：その気を付けるポイントとは何でしょうか？

Ａ：まずは既存不適格建築物であることをきちんと買主に告げることです。

併せてどのような制限を受ける可能性があるかについて納得をしてもらう必要があります。

次に買いたたかれる可能性がある点です既存不適格建築物は、活用に制限が生じるため、周辺の相場価格での売却は難しい可能性があります。

とはいえまずは、周辺の相場価格を知った上で、複数の不動産会社などに相談し、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

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「区画整理地の売却」について動画でご紹介いたします。

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Ｑ：区画整理事業、とはどういったものでしょうか？
A：街並みというものは、長い時間をかけて自然と出来上がってきたものが多く、中には道幅が狭かったり無秩序に入り組んでしまう事もあります。そうなると災害時の救助車が入れない等の支障をきたすケースがあります。
区画整理とは、行政や区画整理組合などが主となって、道路や公園等の公共施設が未整備な区域に整備を行い、これに沿って宅地を再配置することで、整備された新たな街並みを作る事業をいいます。

Q:街並みを整備しなおす、というとかなりの時間が掛かるのでは無いですか。
A：計画内容や規模にもよりますが、何十年と掛かる事も珍しくありません。

Q：では、所有している土地が区画整理地となると、完了するまでは売却できないんですか。
A：いえ、結論から言うと売却することは可能です。
ただし、事業は長い期間を掛けて順番に進んでいくため、どの時点で売却をするのが良いか検討することが重要になってきます。

Q：その「時点」について具体的に教えて頂けますか？
A：まず元々の土地の時点。この土地を「従前地」と言います。一般的には事業により土地の面積は従前地より小さくなります。また、場所が変わる事もあります。

Q：小さくなるんですか？じゃあ、価値も低くなってしまいますよね。
A：土地が小さくなるのは、道路を拡幅したりや公園を整備する為の土地として、それぞれの土地を少しずつ狭めるためです。同じ地価であれば小さくなった分価値も低くなってしまいますが、区画が整理されたことで地価が上がった、というように考えられます。

Q：なるほど。価値は変わらないんですね。
A：ただ、土地を割り当てる際や、工事に施工誤差が生じた 場合に、土地の権利者間に不均衡が生じることがあります。このような場合、事業完了時に金銭の徴収と交付によって不均衡を 是正することとなっており、これを清算金と呼びます。
また、この時点ではこれから区画整理事業を行うため、建築の際、知事の許可が必要で、許可が得られるのは、木造2階建などの容易に移転・撤去ができるものに限ります。また、場所が変わる事もあります。
購入される方は、価値は変わらなくても、制約を受けたり場所が変わる事に不安を覚えるかも知れません。

Q：では、次の時点はどうですか。
A：次は「仮換地」という時点になります。区画整理事業は長期間にわたり、徐々に進んでいきます。
自身の土地部分は完了したが、全体の事業が完了していない、ということが起こります。
こういった場合、完了した土地については「仮換地」となります。基本的に「仮換地」はそのまま「換地」となります。

Q：この時点はほぼ完了したのと同じですね。
A：ただ、使用収益開始以降でないと、仮換地された土地に建築物を建てることはできませんし、所有権は依然として従前地に有ります。また、この時点では清算金は確定していませんので、それらを踏まえて、売買金額を考慮するなど、注意は必要です

Q：じゃあ次は区画整理の事業が終わった時点、ですね。
A：はい、そうなります。

Q:これ以降は何も気にする必要はないですよね。
A：いえ、区画整理地は街づくりの計画に基づいて行われています。その中には建築できる建物を制限する場合があります。事業が終わった後の売却でも、注意が必要です。

Q：気を付ける点は多いものの、どのタイミングでも売却は可能と言う事ですね！
A：はい、どのタイミングが売却に有利か、清算はどうするのか、登記は、等様々あります。
まずは不動産会社に相談したり、調査してもらうと良いかと思います。売却に力を入れている会社が良いと思います。

有難うございました。

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不動産売買における「危険負担」について動画でご紹介いたします。

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

最近は異常気象も多いですが、不動産取引にも影響があったりしますよね？

落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまった、などでしょうか。
売主様・買主様のどちらの責任でもなく取引の対象物が滅失、無くなってしまうと言う事です。
そういった場合、どのようになるのでしょうか。
2020年4月1日に民法が改正されましたが、それ以前のいわゆる「旧民法」では、契約自体は成立しているので
買主様は売買代金を支払わなければならないとなっていました。
えっ。無くなってしまっているのに支払わなければならないんですか！？
はい。債権者主義と言い、買主様が目的物の引き渡しに関する危険を負担する事になっていました。
ですが、不動産の売買契約書では、天災地変等の売主買主どちらの責任でもない事由によって対象物が滅失や損傷してしまった場合について、特約で民法とは異なる取り決めを行っていました。
どういった取り決めですか？
全部が滅失してしまったり、修復が不能な場合や修復に過分な費用や日数が掛かるといった場合は解除することができる、というような特約です。
相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済みの金員を無利息で返還して解除、という特約が一般的でした。
それほどでない場合はどうだったんですか？
引き渡し前の損傷については、売主様で修復の上買主様に引き渡すようにしていました。
では、改正された民法ではどうなんでしょうか？
引渡し前で、なおかつ引き渡しが不能である場合、買主様の支払い債務は消滅しないものの、
代金の支払いを拒絶できる、ということになりました。
払わなくても良いんですね。
改正された事によって、実際の取引の場での運用と民法が近づいたという感じかと思います。
なるほど。
あくまで、天災地変などの売主様に責任がない場合です。
売主様には引き渡しまで「善管注意義務」善良なる管理者の注意義務があります。
注意不足の場合は、当然売主様の責任が発生します。
問題なく取引、引き渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。
わかりました、有難うございます。

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「設備表」について動画でご紹介いたします。

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【内容】

Ｑ：自宅の戸建てを売却するときに、営業マンから設備表をご記入くださいと言われました。これは何でしょうか。

Ａ：はい。売買契約書には、売主は、買主に、売買物件について、売主が知っている事柄を説明していただくようになっています。そのための重要な資料です。

 
Ｑ：そうなんですね。なぜ設備表が重要なのでしょうか

Ａ：高額な不動産売買契約では、売買物件の状況が、売買契約締結時にどのような状況であるのか、また、どのような状況で買主に引き渡しをするのかを明確にしておく必要があります。その中で、売主が買主に対して、売買対象の設備を明らかにするものが「設備表」です。　設備表の欄の設備の有無について、「有」とした設備が引き渡しの対象となるためです。

Ｑ：では仮に、引き渡し後に、一部設備が壊れていた場合ってどうですか？

Ａ：はい。その場合に、設備表で故障・不具合の有無の欄で確認をして頂くことになります。

設備表に故障・不具合は「無」と記載されていたにもかかわらず、故障・不具合があった場合には、買主は売主に対して補修の請求をすることが出来ます。

Ｑ：わかりました。補修の「範囲」はありますか。

Ａ：あります。設備表には、「主要設備」と「その他」の設備に分けられております。

主要設備には給湯関係、水廻り関係、空調関係と、玄関関係の設備が含まれます。

売主への請求することができる部分は、主要設備です。

Ｑ：そうなんですね。請求できる期間はありますか？

Ａ：はい。あります。引渡完了後から７日以内に、買主から通知を受けた故障・不具合に限り修復義務を負います。

Ｑ：７日以内ですか。では、設備表に記載された主要設備のうち故障や不具合があったものは全て修復の対象になるのでしょうか。

Ａ：いえ、全てではありません。主要設備のうち、「故障・不具合」の欄に「有」と記載したものは、売主の修復義務は負いません。

Ｑ：わかりました。では、設備表は売却をする際の、どのタイミングで必要となりますか？

Ａ：はい。それは、不動産会社に売却を依頼する時に、ご記入を頂いた方が良いですね。

Ｑ：そうなんですね。それは何故なんですか？

Ａ：はい。出来る限り早い段階で設備の故障や不具合を売主が確認し、購入を検討されている方に知らせるためです。問題がないと分れば、購入希望者も前向きに検討して頂けると思います。また、売買契約締結時に売主から買主へ設備表について説明をして頂きます。また、売却依頼時と売買契約締結時とで、設備の状況が異なることもあり得ますので、売買契約時に改めてご記入いただいた設備表について、売主から買主へ説明していただきます。説明することによって、買主が設備に故障・不具合があるかないかを、また、その呼称・不具合の内容を知って購入した場合、引き渡し後のトラブル防止にもつながります。　

Ｑ：確かにそうですね。その他、設備表について注意することはありますか？

Ａ：そうですね、売買契約締結時に設備表を説明した後は、売主は引渡時までその状態を保たなくてはなりません。契約締結時の説明と引渡時の設備の状況が異なってしまった場合には、売主は、その設備について修復義務を負わなくてはならないからです。今まで通りに生活して頂ければ問題ないかと思います。

なるほど、良くわかりました。ありがとうございました。

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ご成約事例のご紹介です。

住所：安城市今池町
種別：中古マンション
間取り：3LDK（約65㎡）
築年：1995年

※画像はイメージ写真です

大勢の方が安城市今池町でお住まい、土地といった不動産を探されています！！

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今池町2丁目1番32号
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