2023年01月の記事一覧｜愛知県安城市・刈谷市・西三河エリアの不動産売却はセンチュリー21中部住まいる不動産販売・安城刈谷店｜センチュリー21中部住まいる不動産販売　安城刈谷店

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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売　安城刈谷店です。

「家族信託」について動画でご紹介いたします。

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Ｑ：最近よく聞く家族信託ってなんですか？

Ａ：簡単に言うと「自分で自分の財産管理をできなくなってしまった時に備えて、家族に自分の財産の管理や処分をできる権限を与えておく方法」のことです。他人に財産管理を任せて運用を行ってもらう方法としては投資信託などが人気ですが、家族信託は財産管理のための報酬が発生しない家族間での利用が想定されているという特徴があります。

Ｑ：不動産で家族信託が使われる具体的なケースってなにがありますか？

Ａ：よくあるのが認知症対策です。例えばもしも家族信託などの準備をしていなく、所有者である親の認知症悪化により不動産は売れなくなります。不動産は持っているだけで、手入れをする手間やコストがかかってきます。空き家になって、子どもがどんなに「処分したい」と思っても、所有者である親に契約能力がないと売ることができません。

Ｑ：それは大変ですね！家族信託をしていなければ売却することは出来ないんですか？

Ａ：いえ、どうしても売却したい場合には、法定後見を利用することで売却は可能です。
ただ、その際に当該不動産が親の自宅である場合には、自宅の売却について家庭裁判所に許可を出してもらう必要があります。
許可が出ない場合には、売却できません。

Ｑ：家庭裁判所に許可を取らないといけないのは大変ですね

Ａ：はい、なので家族信託などを準備し、面倒を見てくれる子どもに自宅を売却する権限を与えておくことで、塩漬けになることを回避し、金銭的な負担を和らげることに繋がります。

Ｑ：他には家族信託を使うと良いケースはありますか？

Ａ：不動産の共有を回避するときです。不動産を共有で相続すると、共有者のひとりが売却を希望しても他の共有者の同意がとれず売却ができないなど、トラブルが生じる場合があります。
一方で、家族信託は、不動産の管理・処分を行える者とその利益を受け取ることができる者を分けることができます。
不動産の管理・処分権限は一人に集約しつつ、委託者である親の死亡後の第二受益者は複数人にすることで、委託者死亡後の不動産の管理・処分から生じる利益は複数人で分け合うことができます。

Ｑ：確かに相続した人達で揉めるなんてことはよくありますね・・・

Ａ：はい、このような場合でも家族信託を活用することで、相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを回避することができる可能性があります。

 
Ｑ：不動産を所有している場合、家族信託は非常に重要ですね

Ａ：はい、家族信託は新しい相続の形とも言われています。特に、ご自宅等の不動産を所有する方にとっては非常に有効なものではないでしょうか。認知症になった親の生活費や施設費などを、親の不動産を売却した資金でまかなうことができれば、子世代にとっても大きな安心となります。
不動産を所有しており家族信託をぜひ検討したいと思われた場合はまずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売　安城刈谷店です。

「一般媒介契約」について動画でご紹介いたします。

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Ｑ：不動産の売却するときに結ぶ「一般媒介契約」とはどんな契約ですか。

Ａ：はい。一般媒介契約とは不動産会社と媒介契約を結ぶときの契約形態の１つです。

その最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。

Ｑ：そうなんですね。詳しく教えてください。

Ａ：一般媒介契約で不動産の売却を締結されたら、複数の不動産会社に依頼できる他に、自分で見つけた買主と取引が出来ます。契約に有効期限はなく、売主への売却活動の報告義務はありません。また、レインズへの登録義務もありません。

Ｑ：そうすると、一般媒介で売却を依頼されたら、ずーと売却活動をして頂けるのですか？

Ａ：そうですね。ですが、多くの不動産会社は一般媒介の期間を国土交通省のガイドラインである３カ月以内としている会社が多いです。

Ｑ：わかりました。一般媒介で売却を依頼した方が良い場合ってどんな場合ですか。

Ａ：１社ではなく、多くの不動産会社に依頼されたい方や、人気のある不動産を持っており、高く売れることが出来そうな場合は、一般媒介契約で売却活動をされても良いかと思います。

Ｑ：わかりました。では、一般媒介契約で売却を依頼されない方が良い場合を教えてください。

Ａ：はい。定期的に売却の活動を知りたい方は、一般媒介契約には向きません。

一般媒介契約には先程お伝えした通り、売主へ売却の報告義務はありません。一部の不動産会社では、定期的に業務報告されている会社もありますが、全てではありません。場合によっては、売却を依頼したけれども、全く連絡が来ない、という話しも良く聞きます。
また、複数の不動産会社に売却を依頼されている場合、複数の不動産担当者とやり取りをしなければなりません。
日中、お忙しい方は、煩わしさを感じるかもしれませんね。

Ｑ：一般媒介のことはわかってきましたが、その他に気をつけるべきことはありますか。

Ａ：多くの不動産会社の担当者は一般媒介契約を嫌がることが多いです。

Ｑ：それは何故ですか？

Ａ：一般媒介契約は、先ほどご説明の通り、複数の不動産会社に依頼することが出来る契約方式です。
そのため、売主が複数の不動産会社に依頼した結果、他社で売却が成約されてしまうと、仲介手数料がもらえない可能性がある為です。不動産仲介は成果報酬ですので、成約をしないと１円も請求することは出来ないのです。

Ｑ：なるほど、だから一般媒介契約を嫌がるのですね。

Ａ：そうですね。ただ、手数料が貰えないという理由だけでもないのです。

Ｑ：他に理由もあるのですか？

Ａ：はい。確かに仲介手数料が貰えないというのは、大きな要素ですが、それ以外にも、不動産仲介の担当者にとって販売戦略が立てにくいという理由もあります。

Ｑ：販売戦略ですか？

Ａ：はい、販売戦略です。不動産仲介の担当者は、不動産を高く売却をさせて頂くためにも、コミュニケーションを頻繁にしていきたいと思っております。高値での売却を成功させるためには、週末の折込広告や案内など、売主との意思疎通が必要不可欠です。

その為にも、一般媒介契約ではなく、1社にのみに依頼する専任媒介契約または専属専任媒介契約を希望する営業マンもおりますね。

Ｑ：専任媒介契約と専属専任媒介契約とは、どう違うんですか？
Ａ：どちらも１社しか依頼出来ませんが、自分で見つけた買主と取引が出来るのが専任媒介契約、出来ないのが専属専任媒介契約です。

なるほど！よくわかりました。ありがとうございます。

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センチュリー21中部住まいる不動産販売　安城刈谷店です。

「営業活動報告」について動画でご紹介いたします。

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

媒介契約を締結し、販売活動をさせていただくことになると、どのような営業活動をしたか、お問い合わせや
ご案内等がどれくれいの数が入ったのかを報告させていただきます。
これを営業活動報告、或いは媒介報告と言います。
私の実家は空き家になっているのですが、何組の方が見に来られているかはその報告で確認できるのですね。
どれくらいの周期でご連絡いただけるのでしょうか。
宅地建物取引業法では、媒介契約の種類によって報告する周期が定められていて、専属専任媒介ですと1週間に1回
以上、専任媒介ですと2週間に1回以上、一般媒介では報告の定めはありません。
そうなんですね。一般媒介の場合は報告はいただけないのですか。
そういうわけではないのです。法律で義務付けられていないので、確かに報告しない不動産会社もありますが、
ご案内やお問い合わせの数、どんな販売活動をしてきたのかを気にされる方がほとんどかと思いますので、定期的に報告させていただいている不動産会社もあります。
私もとても気になりますね。
そうですよね。もし一般媒介で複数の会社に販売を依頼されている場合、
営業活動報告のありなしを見るのも良い会社を見極める一つの手段です。
営業活動報告はどうやってしていただくのですか？
メールまたは書面で報告させていただきます。
媒介契約を締結する際に取決め、媒介契約書にも記載されます。
内容の中で注意して確認した方が良いことはありますか？
先ほどと重複する部分もありますが、4つあります。どのような販売活動をおこなったか、何件の問い合わせがあったか、ご案内が何組あったか、ご案内の結果どのような感想があったのか、です。
販売活動としては、自社やセンチュリー21のWebサイトへの掲載、あるいは、スーモ、アットホームなどの不動産情報サイトへの掲載、新聞折込チラシ広告、宅配チラシなどがあります。
一定期間経っても買主が見つからない、或いはお問い合わせやご案内の数が少ない場合、その後の販売活動の見直しを提案させていただくこともありますが、できる限り直接お会いしてご相談させていただきます。

販売活動を考えるうえでは必要な情報ですね。
そうですね。
お問い合わせやご案内の数が少ない場合と、ご案内は多いけど買うと言っていただけない場合では計画が変わってきます。
ですので、営業活動報告は軽視できないものとなりますので、しっかりとご確認ください。

わかりました。ありがとうございます。

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ご成約事例のご紹介です。

住所：安城市横山町
種別：中古マンション
間取り：3LDK（約71㎡）
築年：1995年

※画像はイメージ写真です

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