不動産売却Q＆A動画の記事一覧｜愛知県安城市・刈谷市・西三河エリアの不動産売却はセンチュリー21中部住まいる不動産販売・安城刈谷店｜センチュリー21中部住まいる不動産販売　安城刈谷店

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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売　安城刈谷店です。

「近所の人に知られずに売却する方法」について動画でご紹介いたします。

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Ｑ：ご近所に知られずに売却したいのですが・・・
Ａ：一般的な売却活動というのが、ネット広告やチラシなどで集客し、内覧を行い買主を探す方法で、これらをせずに売却したいということですね。
この場合「業者買取」というものがございます。「業者買取」は買取相手が業者になるため、先ほどお伝えした一般的な売却活動をせず売却することが出来ます。

Ｑ：業者に買い取ってもらうという手段もあるんですね！それなら誰にも知られず売却できるので安心ですね。
Ａ：しかし、「業者買取」にはメリットとデメリットそれぞれ存在するので注意が必要です。
まずメリットに関しては、物件の宣伝や広告は必要ないので、一般に公開される情報というのはほとんどないに等しい点。
次に室内の見栄えにこだわらなくてよい点、一般的な売却活動に比べると、買取業者は次に売るときに自社でリフォームをして売るので、多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。
今の状態でそのまま査定してもらえるので、売却のための準備がそれほど必要ないのもメリットです。

Ｑ：デメリットは何ですか？
Ａ：デメリットですが、一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点、業者が買い取った後は、自分で使うのではなく再度きれいにリフォームをして売却することがほとんどです。
買取業者もその差額で利益をあげているので、そのマージン分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。
一般的に、仲介価格の７割以下での買取になることが多いです。

Ｑ：そうなんですね、他に周りに知られずに売却する方法はありますか？
Ａ：広告を何も打つことができない場合は、自社での見込み客や来店客のみに紹介する形で買主を探します。
しかし、自社の見込み客も限りがありますし、来店客も最近はネットの反響で来ることが多いので、決して飛び込みのお客様は多くありません。
基本的に人づての紹介になるので、物件情報を非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。
また近隣の人が購入希望者のケースもあり、広告活動を限定的にして、極力知られないようにしても、内覧に訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあります。
こうしたケースは意外に多いので、たとえ限定的な売却活動をしても周りに全く知られずに売却するということは難しいです。
なので「絶対に知られたくない」という場合は「業者買取」をお勧めします。

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センチュリー21中部住まいる不動産販売　安城刈谷店です。

「一括査定サイト」について動画でご紹介いたします。

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Q:自宅を売却しようと思っていたら、複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトがありました。
このサイトはどのように利用したら良いでしょうか？

A:はい。最近の不動産売却の主流になってきているサイトですね。
既に自動車や引越しなど様々な業界で比較検討できるサイトとしてありますが、
ご覧になられたのは、複数の不動産会社に一括で査定依頼をして頂けるサイトです。
先ずは、問い合わせされたいサイトに、どの会社が参画されているのか把握された方が良いですね。

Q：そうなんですね。サイトにはたくさんの会社が参画されているようなんですが、どの会社を選べば良いでしょうか。

A:そうですね。売主の貴重な情報をお渡しされるので、一括査定の中でも、査定会社を選べるサイトが良いかと思います。
まとめて数社の情報を送ると、その分返信が大変になりますし。

Q:まとめて多くの会社に情報を送った方が良いのではないですか？

A：確かに、多くの会社に査定の依頼をするのは問題ありませんが、
その会社のことを良く知ってから問い合わせをした方が良いと思いませんか。

Q:良く知るとは、どんなことでしょうか？

A:はい、良く知るとは、その会社のホームページをしっかり確認することです。

病気に掛かる時にも、風邪をひいたら眼科には行かないですよね？
不動産も全く同じで、売却に精通している会社か、スタッフはどんな方がいるのか、
社風は、など売主の大切な資産を預けますので、失敗しない会社選びをするためにも、
会社を良く知っていただきたいと思います。

Q:そうですよね。確かに、まとめて査定をお願いできるのは便利かと思うのですが、
安全・安心な取引をしたいですね。これからは、事前に調べてからお願いしたいと思います。

A:その方が、良いですね。

Q:その他に、査定サイトで気を付けるべきことはありますか。

A：はい、査定金額を相場よりも高く出される会社は注意が必要ですね。

Q:査定金額が高い方が良いのではないですか？高く売りたいと思いますし。

A:そうですね。確かに１円でも高く売却されたいのは、分かりますが、
高値で売却活動をした結果、満足の行かない結果で終わるケースが多々あります。

Q:満足のいかない結果って、どうして起こるんですか？

A:不動産会社が媒介契約を取得したいがため、売れない金額で販売活動を行い、
結局は長期に亘って売却活動をしなければならなくなるケースです。
その場合は、売主にとっては、時間も労力もかかり、負担が大きくなります。
場合によっては、他社の査定金額よりも値引きして成約してしまった例もありますね。

Q:それは極力避けたいですね。どうすれば、満足いく会社を選べるのでしょうか？

A:それは、地元に密着した会社で、売却に強い会社を選ぶことです。
普段街中で目にされている会社や、チラシ、会社のホームページに売却専門のサイトがある会社は、
間違いなく売却に強いと思いますので、一括査定をされる前、
必ず、問い合わせされる会社のホームページをご確認ください。
売却に力の入っている会社は間違いなく、見抜けると思います。

わかりました。ありがとうございます。

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センチュリー21中部住まいる不動産販売　安城刈谷店です。

「空き家所有者の責任」について動画でご紹介いたします。

※この動画は2021年8月2日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。

【内容】

Ｑ：現在所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが…

Ａ：近年、同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空き家が急増し問題となっております、この問題を解消するべく「空き家対策特別措置法」という制度が制定されました。

Ｑ：「空き家対策特別措置法」ってなんですか？

Ａ：空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり、衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律のことです。空き家対策特別措置法が施行されたことにより、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、問題があると判断された空き家においては「特定空家」として指定し、所有者に管理を行うよう指導をしたり、状況の改善を促したりできるようになりました。

Ｑ：特定空家に指定されたらどうなるんですか？

Ａ：例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害獣が発生しているなどの空き家が原因で周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。「空き家対策特別措置法」では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。

Ｑ：それは面倒ですね、もし無視してたらどうなるんですか？

Ａ：所有している空き家が特定空家として指定されたのち、指導を受けたにも関わらず状態が改善されない場合、国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、その場合、税金の負担が重くなってしまうので、改善が難しい場合は空き家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討して頂いたほうが良いかもしれません。

Ｑ：結構大変なんですね…空家を所有している皆さんどうされてるんでしょうか？

Ａ：一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております。現在、空き家の発生を抑制するための特例措置があり、空き家を相続した相続人が、耐震リフォームまたは取り壊しを行ったあとにその家屋や敷地を譲渡した場合には、譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除できる制度もありますので、まずは信頼のおける不動産会社へご相談いただければと思います。

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「どのように不動産査定を行っているのか？」を動画でご紹介いたします。

【概要】
不動産の価格の算出の方法には、代表的な3つの手法があります。

１．原価法
２．取引事例比較法
３・収益還元法

※分譲マンションの居住用の場合、取引事例比較法を使って算出
※一戸建ての場合、建物の部分を原価法、土地の部分を取引事例比較法にて算出した合計金額

※賃貸で貸している分譲マンションの場合、収益不動産という事で収益還元法を使って算出

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センチュリー21中部住まいる不動産販売　安城刈谷店です。

「営業活動報告」について動画でご紹介いたします。

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

媒介契約を締結し、販売活動をさせていただくことになると、どのような営業活動をしたか、お問い合わせや
ご案内等がどれくれいの数が入ったのかを報告させていただきます。
これを営業活動報告、或いは媒介報告と言います。
私の実家は空き家になっているのですが、何組の方が見に来られているかはその報告で確認できるのですね。
どれくらいの周期でご連絡いただけるのでしょうか。
宅地建物取引業法では、媒介契約の種類によって報告する周期が定められていて、専属専任媒介ですと1週間に1回
以上、専任媒介ですと2週間に1回以上、一般媒介では報告の定めはありません。
そうなんですね。一般媒介の場合は報告はいただけないのですか。
そういうわけではないのです。法律で義務付けられていないので、確かに報告しない不動産会社もありますが、
ご案内やお問い合わせの数、どんな販売活動をしてきたのかを気にされる方がほとんどかと思いますので、定期的に報告させていただいている不動産会社もあります。
私もとても気になりますね。
そうですよね。もし一般媒介で複数の会社に販売を依頼されている場合、
営業活動報告のありなしを見るのも良い会社を見極める一つの手段です。
営業活動報告はどうやってしていただくのですか？
メールまたは書面で報告させていただきます。
媒介契約を締結する際に取決め、媒介契約書にも記載されます。
内容の中で注意して確認した方が良いことはありますか？
先ほどと重複する部分もありますが、4つあります。どのような販売活動をおこなったか、何件の問い合わせがあったか、ご案内が何組あったか、ご案内の結果どのような感想があったのか、です。
販売活動としては、自社やセンチュリー21のWebサイトへの掲載、あるいは、スーモ、アットホームなどの不動産情報サイトへの掲載、新聞折込チラシ広告、宅配チラシなどがあります。
一定期間経っても買主が見つからない、或いはお問い合わせやご案内の数が少ない場合、その後の販売活動の見直しを提案させていただくこともありますが、できる限り直接お会いしてご相談させていただきます。

販売活動を考えるうえでは必要な情報ですね。
そうですね。
お問い合わせやご案内の数が少ない場合と、ご案内は多いけど買うと言っていただけない場合では計画が変わってきます。
ですので、営業活動報告は軽視できないものとなりますので、しっかりとご確認ください。

わかりました。ありがとうございます。

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「生産緑地問題」について動画でご紹介いたします。

※この動画は2021年8月2日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。

【内容】

生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが課されており、農地として管理すること、生産緑地であることを掲示すること、原則として建物を建てることができないこととなっています。

1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年が経過するため、営農義務が解除されます。

そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されていますが、解除されるとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。

生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐに売却することはできません。

生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することができるようになります。

生産緑地に指定されているのは面積は全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、三大都市圏特定市内だけで1.2万ヘクタールとなっています。

特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限をむかえ、指定の解除、土地の売却という話が多くなることが予想されています。
生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地や将来的にはマンションの供給が過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではという懸念もあります。

2017年に生産緑地法が改正され、特定生産緑地として税制優遇を10年間延長することができるようになりました。

また、2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるようになったり、農産物の直売所などの建築もできるようになりました。

地元の不動産会社に相談し、状況を確認しながら売却のタイミングをご相談いただければと思います。

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「どのような点に注意して売却依頼先を決めれば良いのか」について動画でご紹介いたします。

※この動画は2021年8月2日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。

【内容】

現在、日本の不動産会社は、おおよそ、12万業者あります。

不動産の相談をする際に、いくつかチェックをして頂ければ、ピッタリの会社が見つかると思います。

一口に「不動産会社」といっても、いくつもの業態があります。

売買、賃貸、管理、分譲など様々です。

不動産会社も専門分野がありますから、全てに対応できるわけではありません。

不動産売買で相談したい時でも、購入か売却か、によりポイントが違います。

■売買で購入する場合

購入希望エリアで物件を多く扱っている会社が良いです。

また、ネットで物件掲載が１社しかしていない場合には、売主から直接依頼をされていることも考えられるので、条件面での交渉もしやすかったりします。

■売却を依頼する場合
不動産会社のホームページをチェックし、「経営理念」や「社員紹介」などがしっかり掲載されている会社はお客様対応もきちんとしている会社が多いと思われます。

最近では、まとめて不動産会社へ依頼を出来るサイトも増えてます。
簡単に依頼できるからこそ、最低限、依頼される会社のホームページなどを確認する必要があると思います。

最近では、売却専用のホームページがある会社も増えております。

売却方法や実績なども掲載されている場合もありますので、役に立ちます。

また、そのような会社は売却に慣れていますので、安心して相談できると思います。

仲介手数料無料を謳う会社は注意が必要です。

不動産という大きな買物で手数料を無料にするには、相応の理由があります。
安易に契約をせず、なぜ無料なのか担当者に聞いた方がよいですね。

売買の場合には、引渡し後も関係性は続きます。全てではないですが、手数料無料では誠実に対応しない会社も多いので、気を付けていただければと思います。

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「購入申し込みで売主様が注意するポイント」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年6月18日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。

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売主様が「案内時に注意するポイント」について動画でご紹介いたします。
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賃貸中不動産の査定方法「収益還元法」について動画でご紹介いたします。
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【概要】
収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて価格の算出を行います。
不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。
先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で、査定金額が算出されます。

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