カテゴリ：不動産売却Q＆A動画 / 投稿日付：2024/02/12 00:00
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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売 安城刈谷店です。
「ローン特約」について動画でご紹介いたします。
※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。
【内容】
Q:自宅を売却するときに、契約書にローン特約が記載されていました。
これはどんな特約なんでしょうか？
A:はい。ローン特約とは文字通り、ローンに関する特約です。
多くの不動産購入者は現金のみで不動産を購入することはなく、ローンなどを組んで購入するケースが多いため、融資承認が下りなかった場合、契約を白紙に戻すことが出来る特約です。
Q:そうなんですね。白紙解約とはどんなものですか？
A:契約をなかったことにすることです。ですから、手付金の授受や残代金の一部について支払いがあった場合でも、売主は買主に対して、受け取った手付金や代金を返還しなければなりません。
Q:白紙解約になった場合、売買契約自体が無かったことになるのでしょうか？
A:ローン特約には、２種類あります。１つ目は、解除条件型です。買主がローン不成立の場合、
自動的に契約が解除になる場合です。
２つ目は、解除権留保型です。期限までにローンが不成立になった場合、契約を解除するかどうか買主が決定する場合です。
ローンが不成立になった場合、多くの買主は他の融資機関にローンが組めないかどうか相談しますので、ローン特約というと解除権留保型が多いと思います。
解除権留保型の場合、解除期日までであれば、売主に解除の意思表示をして契約を解除することができます。
しかし、解除期日を過ぎてしまうとローン特約による解除ができなくなるので注意してください。
Q:なるほど。実際、ローン特約での解除は良くあるのでしょうか？
A:頻度は多くないですが、たまにありますね。
Ｑ：それは、どんなケースが多いのでしょうか？
過去にあった例として、審査途中で転職をされたり、内容に不備があった場合にローンの借入金額の減額や不成立により白紙解約になったケースがありました。
Q:できれば、成立した契約を成就させたいのですが、売主は何か出来ることはありますか？
A:そうですね、売買契約締結前に、買主はローンの事前審査を受けますので、必ずしも融資の不成立が多いわけではありません。
しかし、新型コロナウィルスの影響で、審査にも影響が出る場合も想定されますので、
もし、ローン減額や不成立になった場合では、買主が他の金融機関でローンを組めないか探す時間が必要ですので、売主に時間的余裕があるのであれば、少し待って頂くのも一つの方法です。
Q:わかりました。ちなみにですが、買主がローン特約による解除を主張してきたが、主張が認められない場合はありますか？
A:過去の裁判に、買主がローンを成立させる努力を怠ったためにローン不成立になった場合、
ローン特約が認められなかったケースはあります。
ローン特約は、審査を進めていったが、融資が不成立だった場合に認められるものです。
Q:そうなんですね。
A:確かに、白紙解約になった場合、売主側も引渡しの準備をしますので、ローン特約の利用には一定の制約は必要かもしれませんね。
Q:ローン特約の他に「手付解除」もありますが、何が違うのでしょうか？
A:手付解除では、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍返しをすることにより解除できる点が違います。
また、手付解除は、不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されません。その点も大きく違う点かと思います。
なるほど、わかりました。ありがとうございました。
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