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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売　安城刈谷店です。

「一般媒介契約」について動画でご紹介いたします。

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Ｑ：不動産の売却するときに結ぶ「一般媒介契約」とはどんな契約ですか。

Ａ：はい。一般媒介契約とは不動産会社と媒介契約を結ぶときの契約形態の１つです。

その最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。

Ｑ：そうなんですね。詳しく教えてください。

Ａ：一般媒介契約で不動産の売却を締結されたら、複数の不動産会社に依頼できる他に、自分で見つけた買主と取引が出来ます。契約に有効期限はなく、売主への売却活動の報告義務はありません。また、レインズへの登録義務もありません。

Ｑ：そうすると、一般媒介で売却を依頼されたら、ずーと売却活動をして頂けるのですか？

Ａ：そうですね。ですが、多くの不動産会社は一般媒介の期間を国土交通省のガイドラインである３カ月以内としている会社が多いです。

Ｑ：わかりました。一般媒介で売却を依頼した方が良い場合ってどんな場合ですか。

Ａ：１社ではなく、多くの不動産会社に依頼されたい方や、人気のある不動産を持っており、高く売れることが出来そうな場合は、一般媒介契約で売却活動をされても良いかと思います。

Ｑ：わかりました。では、一般媒介契約で売却を依頼されない方が良い場合を教えてください。

Ａ：はい。定期的に売却の活動を知りたい方は、一般媒介契約には向きません。

一般媒介契約には先程お伝えした通り、売主へ売却の報告義務はありません。一部の不動産会社では、定期的に業務報告されている会社もありますが、全てではありません。場合によっては、売却を依頼したけれども、全く連絡が来ない、という話しも良く聞きます。
また、複数の不動産会社に売却を依頼されている場合、複数の不動産担当者とやり取りをしなければなりません。
日中、お忙しい方は、煩わしさを感じるかもしれませんね。

Ｑ：一般媒介のことはわかってきましたが、その他に気をつけるべきことはありますか。

Ａ：多くの不動産会社の担当者は一般媒介契約を嫌がることが多いです。

Ｑ：それは何故ですか？

Ａ：一般媒介契約は、先ほどご説明の通り、複数の不動産会社に依頼することが出来る契約方式です。
そのため、売主が複数の不動産会社に依頼した結果、他社で売却が成約されてしまうと、仲介手数料がもらえない可能性がある為です。不動産仲介は成果報酬ですので、成約をしないと１円も請求することは出来ないのです。

Ｑ：なるほど、だから一般媒介契約を嫌がるのですね。

Ａ：そうですね。ただ、手数料が貰えないという理由だけでもないのです。

Ｑ：他に理由もあるのですか？

Ａ：はい。確かに仲介手数料が貰えないというのは、大きな要素ですが、それ以外にも、不動産仲介の担当者にとって販売戦略が立てにくいという理由もあります。

Ｑ：販売戦略ですか？

Ａ：はい、販売戦略です。不動産仲介の担当者は、不動産を高く売却をさせて頂くためにも、コミュニケーションを頻繁にしていきたいと思っております。高値での売却を成功させるためには、週末の折込広告や案内など、売主との意思疎通が必要不可欠です。

その為にも、一般媒介契約ではなく、1社にのみに依頼する専任媒介契約または専属専任媒介契約を希望する営業マンもおりますね。

Ｑ：専任媒介契約と専属専任媒介契約とは、どう違うんですか？
Ａ：どちらも１社しか依頼出来ませんが、自分で見つけた買主と取引が出来るのが専任媒介契約、出来ないのが専属専任媒介契約です。

なるほど！よくわかりました。ありがとうございます。

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「契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い」について動画でご紹介いたします。

※この動画は2021年8月2日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。

【内容】

Ｑ：瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適合責任って何ですか？

Ａ：はい、まず「瑕疵」とは欠陥・不具合という意味ですが、不動産取引においては、購入段階では気付かず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを指します。そのため、「隠れた瑕疵」とも呼ばれています。売買後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売主が責任を負う範囲や対応する期間を定めたものを「瑕疵担保責任」といいますが、2020年4月1日から法改正により「契約不適合責任」に変わりました。

Ｑ：瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは何ですか？

Ａ：担保責任と契約不適合責任の大きな違いとしては瑕疵担保責任では買主が請求できるのは「契約解除」と「損害賠償」の2つだけだったのに対し、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つが請求できるようになったことが挙げられます。

Ｑ：その5つ請求ってどのような請求なのですか？

Ａ：まず一つ目の追完請求とは、契約内容と異なっている部分を、買主が契約通りにするよう請求することです。民法改正前は、まずは「買主が瑕疵を知らなかった」ことを証明する必要がありましたが、契約不適合責任では契約内容と合っているかいないかが問題になるため、買主は請求しやすくなりました。なお、契約内容と異なるものを売った場合、売主は落ち度がなくても追完請求されます。

Ｑ：買主が請求できるかどうかがより分かりやすくなったんですね！

Ａ：そうですね！次に二つ目の代金減額請求とは追完請求の修補を請求しても売主が修理をしないとき、あるいは修理が不能であるときに認められる権利です。あくまでも追完請求がメインの請求であり、それが駄目な場合には代金減額請求ができます。ただし、明らかに直せないもの、履行の追完が不能であるときは、買主は直ちに代金の減額請求をすることが定められています。

 そして三つ目の催告解除は追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して解除できる権利です。売主が追完請求に応じない場合、買主は「代金減額請求」と「催告解除」の2つの選択肢を持っていることになります。契約解除された場合、売主は買主に売買代金を返還しなければなりません。

Ｑ：買主が売主に対して取れる選択が増えたんですね！

A：そうですね、次に四つ目の無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に行うことができます。逆にいえば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は無催告解除は認められないということになります。

最後に五つ目の損害賠償請求は契約不適合があった場合、買主は損害賠償請求をする権利が認められています。民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合は、売主は損害賠償義務を免れるということが明文化されました。

Ｑ：買主は請求できることが増え、売主は責任が増えたんですね

 A：はい、また追完請求でもお話ししたように瑕疵担保責任ではそもそも論として瑕疵かどうかを問うだけで大変な手間でしたが、契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかがポイントになるので、問題の有無をはっきりさせやすくなりましたが一方で、不動産の不具合等が契約内容に記載されているならば、その不具合について契約不適合を問うことはできません。そのため、しっかりと契約内容を吟味する必要があります。また「瑕疵担保責任」と同じで、契約不適合責任も任意規定なので、実際の契約書の内容がどうなっているかが非常に重要になりますので、いざ売る時、買う時はしっかりと契約書を確認する事が大事ですね。

Ｑ：売る場合も買う場合もしっかりと売買契約書を確認するのが大事ということですね！

Ａ：はい、そうですね。わからないことがあれば営業担当者へしっかりヒアリングしましょう。

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「取得費が分からない場合の売却益算出方法」について動画でご紹介いたします。

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Ｑ：不動産って、売却した時に税金がかかるんですよね？
Ａ：居住用の不動産を売却した際など、様々な特例はありますが、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、基本的に不動産譲渡所得税が課税されます。

Ｑ：利益が出たかどうかはどうやって計算するんですか？
Ａ：売却した額から、その不動産を取得した際の「取得費用」と売却の際の「譲渡費用」を差引して計算します。

Ｑ：売却は最近の事なのですぐにわかると思うのですが、取得って場合によってはかなり昔ですよね。
Ａ：確かに長らく住まれたマイホームや、親族から相続した場合などは何十年前と言う事は良くあります。

Ｑ：そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね。取得費が分からないと言う事起きませんか？
Ａ：不動産売却をされる方で、既に契約書を紛失されていたり、書類を相続時に処分されている事もけっこうありますね。
引っ越しの際に行方不明になることもあります。

Ｑ：それだと計算できないですよね。どうするんですか？

Ａ：取得費が不明な場合は、その不動産を譲渡したことで得た金額の5％相当額を「概算取得費」として計算します。
例えば、1,000万円で譲渡したのであれば50万円、2,000万円で譲渡したのであれば100万円が取得費となります。

Ｑ：ちゃんと想定されているんですね。でも、５％ってかなり低くないですか？
Ａ：そうですね。例えば、いわゆるバブルと言われる時代は現在の相場よりも高い場合が多いですね。

Ｑ：そうなると、本当は売却で利益が出ていないのに利益が出ている事になるんですか。
Ａ：そういうこともあり得ますので、まずは良く探す事、それらしい書類があれば不動産の担当者に見てもらう事をお勧めします。
古い書類や専門的な書類で分かりづらい事もありますし、提携の司法書士に確認してもらう事などもできるかと思います。

Ｑ：それでも無い場合は諦めるしかないですか？
Ａ：登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や、『市街地　価格指数』を用いる方法などもあるようです。

Ｑ：方法はあるんですね！
Ａ：全てに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断となります。
ただ、これらの経験のある税理士に相談できれば多角的にアドバイスがもらえる事もあるかと思います。
不動産の税金に長けた税理士と提携している不動業者も多いかと思いますので、まずは相談してみるのが良いかと思います。

Ｑ：なるほど、まずは相談ですね。
Ａ：はい、建物の減価償却などの計算など、単純に差し引きだけではないですし。

わかりました、有難うございます。

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「一般媒介と専任媒介、依頼するならどちらがいいの」について動画でご紹介いたします。

※この動画は2021年8月2日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。

【内容】

Ｑ：売却する上で専任媒介契約と一般媒介契約がありますがどちらいいでしょうか。

Ａ：まず最初にどちらの契約を選択したとしても、最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。

しかし家や土地を少しでも高く、スムーズに売却するためには、どちらの媒介契約を選ぶかで違いが出てきます。

それぞれの媒介契約の特徴を把握したうえでお客様にあった媒介契約を選ばれたら良いかと思います。

Ｑ：そうなんですね！それぞれの特徴を教えて下さい。

Ａ：まず一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。

複数の会社の競争原理を利用することで、一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることができます。

また、一般媒介は不動産業者が見ることのできるサイト、レインズへの物件情報登録の義務がありません。

レインズに登録することは、広く情報を流通させることで取引のチャンスも増えるのですが、中には、物件を売りに出していることをあまり知られたくないという方もおります。その場合は、レインズへの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。

Ｑ：複数社に依頼できるのは良いですね。

Ａ：そうですね、ただ一般媒介契約の場合、不動産会社は活動報告義務がありません。なので売主は不動産会社がどのように販売活動をしているか把握する事ができません。また複数の会社と契約するということは、不動産会社にとしては、一生懸命営業をしても最終的に仲介手数料を他社に持って行かれてしまう可能性があります。そのため、駅チカ物件や築浅物件などの人気物件以外は、宣伝費や広告費をかけてもらえず、売却成功が難しい状態になりかねませんので注意が必要です。

Ｑ：所有している物件の状況やエリアによって、おすすめの媒介契約があるんですね！次に専任媒介契約の特徴を教えて下さい。

Ａ：専任媒介契約の特徴は、不動産会社１社とのみ契約を結ぶことです。

例えば、A社と専任媒介契約を結んだ場合、A社は自社にだけ任せてもらえたという責任から、物件売却のために一生懸命営業活動をしてくれます。そのため、買い手が早く見つかりやすく売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。不動産会社とのやり取りも１社とのみ行えばいいので、状況が把握しやすく、一般媒介契約よりも手間が少ないです。特に空き家などの場合は鍵などの取り扱いもあるので専任媒介契約がおすすめです。

Ｑ：手間が少ないのは良いですね、ただ1社だとちゃんと販売活動してくれるか不安ですね・・・。

Ａ：ご安心ください、不動産会社は専任媒介契約を結んだその日から７営業日以内にレインズに登録し、2週間に１回以上売主に対して販売状況を報告することが義務づけられているので売主は不動産会社の活動状況が把握し易いです。ただおっしゃられたように不動産会社１社の販売力頼みになりますので、不動産会社の力量に左右されるリスクが高く不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

Ｑ：活動状況を把握できるのは安心ですね、ただここまで聞いてもどちらがいいか迷っているんですが・・・。

 A：はい、最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方は非常に多いです。ただその場合は「専任媒介」をおすすめします。というのも不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートができ、確実に売却したい方に寄り添うことができる専任媒介契約が良いのです。

売却成功のポイントは信頼できる不動産会社そして信頼できる営業マンに出会うことです。

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「不動産売却の流れ」について動画でご紹介いたします。

※この動画は2021年8月2日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。

【内容】

Ｑ：自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めたら良いのでしょうか。

Ａ：ご売却の事情やスケジュールによって、売却の進め方が少し変わってくることもありますので、まずは不動産会社にご相談ください。住宅ローンの残りがあるのか、諸費用としてどれくらいかかるのか、その他にもその方に合ったサービスのご提案をさせていただきます。

Ｑ：なるほど。査定額を出していただくのは次のステップになるのですか？
Ａ：はい。近年では一括査定サイトをご利用になる方も多く、最初のご相談と査定額のご提案が同じタイミングになることも増えておりますが、ご相談をいただいた後に査定をさせていただくことになります。

Ｑ：査定額はどれくらいでわかるのですか？
A：早ければご依頼をいただいた当日にもお伝えすることができます。

良くご質問いただくのですが、査定額と実際の売り出し金額は別物です。売り出し金額はこちらから提案させていただくこともありますが、最終的に決めていただくのは売主様となります。

Ｑ：売り出し金額が決まったら販売スタートになるのですか？
Ａ：金額ももちろん大事ですが、ご事情に伴うスケジュール等も考慮して、ご売却を開始します。

その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。

Q：売却活動が始まったら何かしておくことはありますか？

A：ご購入を検討されるお客様もいらっしゃいますので、現在お住まい中でしたら、お部屋の掃除をしていただきたいです。また、検討される方は土日等に限らず、平日にもいらっしゃることがありますので、可能な限りご協力いただければと思います。

Q：どのような販売活動をされるのですか？

A：不動産ポータルサイトと言われる、物件探しをする方が利用するサイトに登録したり、レインズという不動産会社が見ることのできるサイトに登録するなど、広く広告させていただくことが一般的です。また、オープンハウスを開催し、ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。ご事情により、あまり大々的に広告を出してほしくないという場合はご相談いただければと思います。

Q：けっこう多くの方が見に来られるのですか？

A：一概には何とも言えないです。競合となる近隣の物件、価格、市場の動向などによって異なります。

なお、万一見学希望者が少なかった場合は金額の見直しをご相談させていただくこともあります。

これは暗に安くするという訳ではなく、できるだけ高く、かつ早期に売るためだと思ってください。

Ｑ：購入希望者が現れたらどうするのですか？

 A：その際は購入申込書という書面を提示させていただきます。

売買金額、手付金額、引き渡し時期などをご確認いただき、双方で合意に至ったら売買契約へと進みます。

Q：契約が済めばひと段落ですかね。

A：いえ、ここからが大事なところです。引渡し日までにお引越しを完了させるのと、引渡し決済のご準備もありますし、買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は契約が白紙解約になってしまうこともあります。また、引き渡し後も契約不適合責任という責任が一定期間残ります。

Q：それはまだまだ安心できないですね

A：最後までしっかりとサポートさせていただくのが私たちの役目ですので、ご安心ください。

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「居住用財産の3000万円の特別控除」について動画でご紹介いたします。

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【内容】

Ｑ：マイホームを売却した時の税金て、何か特例があるんですよね？
Ａ：はい、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、不動産譲渡所得税が課税されますが、居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除する事が出来る特例があります。

Ｑ：3000万円ですか。それは大きいですね。
Ａ：ですので、この特別控除を受けるためには様々な要件があります。

Ｑ：では、その要件を教えてください。
Ａ：はい、まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却する事です。

Ｑ：では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか。
Ａ：賃貸などで貸していた場合でも、3年目の年末までの売却であれば適用できます。

Q：建物が古くなって、解体した場合はどうですか。
A：取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。ただし、建物がある場合と異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので、注意が必要です。

Q：その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？
A：所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間も居住期間も適用に関係はありません。
但し、売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、買換え特例や譲渡損失の繰越控除などを利用した場合は、適用が受けられません。

Q：例えば、親族に売却した場合でも適用が受けられますか？
A：『特別な関係』の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、配偶者や直系の血族などが該当する為、適用外となります。

Q：共有の名義だったら、だれか一人が特例を受けれるのですか。
A：共有名義の場合は、所有者それぞれが3000万円の控除を受ける事が出来ます。

Q：計算してみて、3000万円を控除してプラスが出なかったら、手続きしないでも良いのですか？
A：いいえ、この特例を受けるためには確定申告することが必要です。

Q：かなりありがたい特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。
A：但し、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、この3000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。

Q：他に注意点はありますか。
A：この特例を受けることだけを目的として入居した場合や、仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。
不動産の担当者への相談だけでなく、税務署へ確認されることをお勧めいたします。

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「住宅ローンの返済に困ったときの対応」について動画でご紹介いたします。

※この動画は2021年8月2日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。

【内容】

Ｑ：住宅ローンが支払えない場合って多いのですか？

Ａ：はい、昨年の新型コロナウィルス感染拡大により、返済が困難な方は増えています。

コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、50人に１人は返済が困難になると言われています。

最近では、コロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると思われます。

Ｑ：では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか。

Ａ：先ずは借り入れをしている金融機関に相談することをお薦めします。

金融機関は返済が困難になった場合、支払猶予などをしてもらえる場合があります。

その他、無駄な出費を減らすことや、家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。

Ｑ：その他にありますか。

Ａ：はい、公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも一つの手です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。

Ｑ：分かりました。逆にやってはいけないことはありますか。

Ａ：はい、それはですね、一番やってはいけないことは「放置」することです。

Ｑ：「放置」ですか？そんな方はいるのですか？

Ａ：ええ。意外と多くの方が、支払えなくなって、そのまま放置してしまうケースがあります。

Ｑ：なるほど。放置してしまうと良くないのですか。

Ａ：はい。良くないです。優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。

Ｑ：競売ですか？　それは大変ですね。

Ａ：はい。そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。

Ｑ：その他に何かありますか。

Ａ：他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと。副業などの無理なバイトをされるのもお薦めしません。体は大事な資本です。

Q：わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは「放置」せずに、「相談」をしていこうと思います。

A：はい、その方が良いと思います！

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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売　安城刈谷店です。

「離婚した配偶者との共有名義の不動産の売却」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年8月2日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。

【内容】
Q：離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。売却するにはどう進めれば良いですか。

Ａ：離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、不動産も財産分与の

対象となり、2分の1ずつとなります。

購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を

持たれていたとしても、その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。

Q：住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか？

A：お気持ちは理解できますが、そうなんです。

もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であったり、

万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。

ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。

Q：何か特別な手続きが必要なのですか？

A：住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた

方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。

お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、

ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。

Q：私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか。

A：連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保と言って土地や建物を

担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。

Q：なかなか難しいかもしれませんね・・・

A：一番お勧めの方法としては、家を売却することです。

売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。

売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。

その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。

まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。

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安城市・刈谷市で不動産（戸建・マンション・土地）の売却のご相談は
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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売　安城刈谷店です。

「引渡し猶予」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年6月18日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。

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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売　安城刈谷店です。

「リースバックとリバースモーゲージの違い」について動画でご紹介いたします。
※この動画は2021年6月29日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。

【内容】

Ｑ：最近、「リースバック」という言葉をよく聞くのですが「リバースモーゲージ」とは何が違うのですか？

Ａ：まず金銭面について、「リバースモーゲージ」とは、所有不動産を担保に金融機関から融資を受けることです。

元金については、所有者が亡くなられた際に返金して頂きます。返済方法は所有不動産の売却や預貯金での返済も可能です。

Ｑ：リースバックはどのようなものですか。

Ａ：「リースバック」については、所有不動産を不動産買取業者に売却をして頂き、売却金を取得します。

両者とも、資金調達してもそのままその不動産に住み続けられる点は共通しています。

Ｑ：違いは何でしょうか。

Ａ：「リバースモーゲージ」の場合不動産の所有権は金融機関に移転しませんが、「リースバック」は不動産買取業者に所有権が移転しますので、この点が最も大きな違いです。

Ｑ：他に何かありますか。

Ａ：「リースバック」の場合には、不動産買取業者と賃貸借契約を締結して頂き、貸主へ賃料を支払って頂く必要があります。

Ｑ：「リバースモーゲージ」と「リースバック」のメリットは何ですか。

Ａ：「リバースモーゲージ」は住み慣れた自宅を手放すことなく、融資を受けることが出来るので、愛着のある地域から引っ越しをする必要はありません。

リースバックも同様に、売却後も済み続けることが出来るのがメリットです。

Ｑ：デメリットは何ですか。

Ａ：「リバースモーゲージ」の場合、融資を受ける際に多くの制約があります。例えば、年齢制限や物件の種別、推定相続人全員の同意などです。

また、担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければならないです。

「リースバック」は「リバースモーゲージ」に比べると制約は少ないのですが、所有権が移転する「売却」ですので、手放すことに抵抗のある方は向かないかもしれません。

Ｑ：「リースバック」を選択した場合、賃料はどう決まるのですか。

Ａ：取扱いの業者様により異なりますが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いです。同じく、敷金礼金についても敷金のみで、礼金は取らない業者様も増えています。

Ｑ：仮にもう一度不動産を買い戻したい場合には、買い戻せるのでしょうか。

Ａ：こちらも業者様により異なりますが、売却後も一定期間であれば買い戻せる特約を売買契約書に記載することもできるかと思います。

Ｑ：リースバックで資金を得て、住み続けたけれど契約者が亡くなった場合には、残された配偶者は退去しなければならないのでしょうか。

Ａ：契約者ご本人がお亡くなりになった場合、一定の審査が必要になりますが、審査の結果により、そのまま住み続けていただくことも可能です。

Ｑ：その場合、保証人は必要でしょうか。

Ａ：リースバックを利用される際には、保証会社を利用して頂く必要があります。

保証会社は保証人に替わり、貸主に家賃を保証するものですので、保証人を立てる必要はないケースがほとんどです。

保証人ではなく、緊急連絡先をご本人以外でご指定頂くことはあるかと思います。

詳細については、取扱いをされる保証会社にお尋ねください。

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